Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), communément appelées "pierre-papier", sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
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Les SCPI sont traditionnellement regroupées en catégories qui correspondent à des logiques particulières d'investissements immobiliers:
Les SCPI d'entreprise
Ces SCPI ont pour objectif de permettre aux associés de percevoir rapidement des revenus réguliers (souvent de manière trimestrielle) issus des loyers perçus par la société de gestion. Le patrimoine de ces SCPI est généralement spécialisé dans des secteurs déterminés que l'on peut regrouper en :
Les SCPI de capitalisation
Ces SCPI recherchent une valorisation de leurs parts sur le long terme. Contrairement aux SCPI de rendement, leur objectif n'est pas de percevoir des revenus immédiats et réguliers.
Leur politique d'investissement s'orientera alors sur l'acquisition d'immeubles à faible coût ( en raison par exemple de leur état de vétusté)
Les SCPI fiscales
Investies principalement en immobilier d'habitation éligible à un dispositif foncier permettant de bénéficier de réduction d'impôt, ces SCPI permettent aux associés d'accéder aux mêmes avantages fiscaux qu'une acquisition en directe.
Il est également possible de classer les SCPI suivant leur "disponibilité". Attention, toutes les SCPI ne sont pas ouvertes à la souscription. On distingue alors les SCPI à capital variable et celles à capital fixe.
La souscription est normalement ouverte tant qu'elle n' a pas atteint son capital maximal fixé par ses statuts. Il est donc facile d'acquérir des parts.
Les atouts :
L'inconvénient :
En dehors de toute augmentation de capital, les parts sont uniquement négociables sur un marché secondaire. Un marché de gré a gré souvent peu efficient qui fonctionne suivant la loi de l'offre et de la demande.
Les atouts :
Les inconvénients :
L’utilisation des SCPI est particulièrement attractive car elle permet de :
Souplesse
Il est possible d’acquérir des SCPI pour une somme variant de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Les transactions sont facilitées par la nouvelle législation qui assure une plus grande liquidité des parts de SCPI. La revente des parts de SCPI est plus simple et rapide que la cession d’un bien immobilier détenu en direct.
Tranquillité
Les associés de SCPI ne supportent pas les contraintes des propriétaires-bailleurs. La société de gestion prend en charge tout l’administratif et s’occupe de trouver les biens, les locataires … et verse directement à l’associé sa quote-part de revenus locatifs nets de charges.
Diversification et mutualisation des risques
Les montants dont disposent les SCPI permettent une diversification du risque par la multiplication des biens. Une SCPI peut investir dans des secteurs ou dans des biens qui sont rarement accessibles aux particuliers tant en terme de montant que sur le plan géographique. De plus, la puissance d'investissement que représente une SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix ce qui réduit l’impact des cycles économiques.
Une gestion de professionnels
La société de gestion a pour mission d'assurer la location des immeubles dans les meilleures conditions.
La transparence d'information
Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des Associés. Les SCPI sont contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l'évolution de leur placement ainsi qu'un bilan annuel à l'occasion des assemblées générales.
Chaque associé est imposé selon sa quote-part au sein de la SCPI tant en terme de revenus fonciers, financiers que de plus-values.
Les associés personnes physiques sont imposés non pas sur les dividendes versés mais sur les revenus perçus par la SCPI. Ces revenus sont essentiellement de deux sortes :
Pour les Associés "personnes physiques", le revenu imposable correspond aux loyers encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l'exercice.
Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi qu'une notice explicative pour remplir leur déclaration de revenus.
Les revenus fonciers sont imposables après un certain nombre de déductions (travaux d'entretien, frais réels de la gérance, intérêts des emprunts souscrits pour acquérir des parts de la SCPI, etc…).
Toutefois, les personnes physiques qui sont à la fois associées de SCPI ne faisant pas l'objet d'un régime fiscal spécifique et propriétaires d'immeubles ne pourront bénéficier du régime microfoncier à condition que la somme des loyers bruts perçus sur ces immeubles et les parts de SCPI n'excède pas 15 000 €. Dans cette hypothèse, l'abattement forfaitaire serait porté à 30%.
Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.
Attention, si l'on procède à des déductions sur le revenu global dans la limite de 10 700 € annuels, il est nécessaire que le détenteur de parts conserve celles-ci durant 3 ans décomptés à partir de l'année d'imputation du déficit.
Les produits financiers proviennent des intérêts des certificats de dépôt sur lesquels sont investies les liquidités, en attente d'investissement immobilier. Les intérêts des certificats de dépôts sont imposés soit au régime normal de l'impôt sur le revenu soit forfaitairement au taux de 39,5% pour les associés qui ont opté pour le prélèvement libératoire sur les produits financiers.
Comment remplir sa déclaration de revenus?
Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d'immeubles (et non de valeurs mobilières).
Régime fiscal des plus-values immobilières (applicable à compter du 1er septembre 2013)
L'abattement pour durée de détention est de :
Détermination de l'assiette imposable aux prélèvements sociaux :
Sont exclues du bénéfice de l'abattement exceptionnel de 25 % les parts de SCPI
Le montant de l'impôt dû lors de la cession de part est déterminé sur la base d'un taux fixe proportionnel de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
Depuis 2013, une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Ce régime est également applicable lors de la cession d'un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d'une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l'impôt sur le revenu des particuliers, l'impôt afférent à leurs quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l'enregistrement des actes.
En cas de retrait de parts, la société de gestion calcule le montant de la plus-value imposable éventuellement réalisée et verse l'impôt directement à la recette des impôts du siège social de la SCPI. Le montant remboursé à l'associé qui se retire est alors égal au montant du prix de retrait en vigueur diminué de l'impôt sur les plus-values immobilières.
La valeur des SCPI généralement prise en compte pour l'ISF/IFI par la profession est la valeur de retrait de la part.
Avant d'investir dans des SCPI, nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires relatifs à la SCPI concernées, disponibles sur notre site :
Indicateurs chiffrés |
Définition |
Notre avis/ce qu'il faut regarder |
|---|---|---|
| Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) |
Mesure le "taux de rendement" d'une SCPI |
Il doit se situer aux environs de 5 % Faites une moyenne des rendements sur 5 ans |
| Taux de Rendement Interne (TRI) |
Mesure la rentabilité globale d'une SCPI en prenant en compte :
|
Regardez le TRI sur 5 et 10 ans |
| Taux d'occupation Financier |
Correspond au taux de location de la SCPI Il est exprimé en % des loyers potentiellement perçus, si tout le parc était loué |
Il doit se situer au-dessus des 90 %. Il est généralement dû aux travaux ou fin de bail Pour les autres cas, il faudra étudier ce poste dans le dernier rapport semestriel |
| Report à Nouveau (RAN) exprimé en jour ou en % des dividendes |
Désigne le montant du résultat qui n'a pas été distribué. Il permet d'ajuster les dividendes ultérieurs en cas d'aléas locatifs et ainsi le maintien de la distribution des dividendes pendant X jours même si la SCPI ne perçoit plus aucun loyer |
Un RAN de 30 jours, ou 8 % semble un minimum |
| Provisions pour Grosses Réparations (PGR) |
Servent à anticiper le futur coût des travaux nécessaires au maintien de l'attractivité du patrimoine immobilier de la SCPI. C'est une "avance de charge" |
Pas de montant cible. Néanmoins, en cette période de transition énergique, il s'agit d'un poste important |
Autres indicateurs |
Définition |
Notre avis/ce qu'il faut regarder |
|---|---|---|
| Valeur d'une part (ou prix de souscription) |
Prix d'achat d'une part Ce prix comprend la commission de souscription |
Regardez son évolution dans le temps |
| Valeur de retrait |
Prix de souscription d'une part diminué des frais de souscription |
Elle correspond au prix de revente d'une SCPI à capital variable |
| Valeur de réalisation |
Somme de tous les actifs/biens détenus par la SCPI (immobiliers, financiers…) |
Comparez la valeur de réalisation avec le prix d'une part Si la valeur de réalisation est plus faible que la valeur d'une part on paie "une prime" On parlera de décote dans le cas contraire |
| Répartition géographique des biens |
Indique la répartition géographique des biens |
Vérifier la diversification géographique des immeubles |
L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé en fonction de la SCPI , cf. DIC de la SCPI) qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. La Société de gestion ne garantit pas le rachat/la revente des parts qui n'est possible, dans le cadre d'une détention en directe (hors assurance vie) que s'il existe une contrepartie/un acheteur. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 10 %. Les frais d’entrée indiqués sur notre site correspondent aux frais réels prélevés à la souscription, et non aux frais théoriques étalés sur la durée de détention du fonds tels que mentionnés par la société de gestion dans le DIC et la plaquette de présentation, documents disponibles ci-dessus dont nous vous recommandons de prendre connaissance.
