SCPI d’entreprise séduisent un grand nombre d’épargnants et leur collecte est en pleine ascension. Elles associent à la sécurité prêtée à la pierre un rendement régulier d’un niveau remarquable dans le contexte en vigueur de compression des rémunérations. Souscrites en direct ou au travers d’un contrat d’assurance vie, elles procurent avec efficacité un complément de revenu apprécié des épargnants et notamment des retraités." /> SCPI d'entreprise : comment les sélectionner ?

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SCPI d'entreprise : comment les sélectionner ?

Les SCPI d’entreprise séduisent un grand nombre d’épargnants et leur collecte est en pleine ascension. Elles associent à la sécurité prêtée à la pierre un rendement régulier d’un niveau remarquable dans le contexte en vigueur de compression des rémunérations. Souscrites en direct ou au travers d’un contrat d’assurance vie, elles procurent avec efficacité un complément de revenu apprécié des épargnants et notamment des retraités.


Cependant, l’offre est pléthorique avec désormais plus de 80 (1) SCPI disponibles sur le marché. Comment sélectionner un produit pertinent ? L’investisseur doit passer en revue un certain nombre de critères avant de décider de son choix. En effet, l’acquisition de SCPI ne se conçoit qu’avec un horizon long, ne serait-ce que par besoin d’amortir des frais d’entrée élevés ; aussi est-il primordial que la SCPI offre des caractéristiques solides et pérennes.


Le taux de distribution (2) le plus élevé n’est pas forcément le meilleur

Le critère souvent décisif pour l’investisseur est le taux de distribution. Il est évidemment important, mais les conditions dans lesquelles il est obtenu doivent être étudiées. Le taux de distribution moyen actuel se situe autour de 5 %, et les variations autour de ce niveau tiennent souvent à la qualité du parc. Des taux très élevés sont en général associés à un parc assez étroit, avec des conditions locales favorables dans l’instant mais dont le maintien dans le temps n’est pas nécessairement assuré ; un yaux inférieur à la moyenne peut être le résultat d’une gestion insuffisante, mais il peut aussi ne refléter que l’indisponibilité ponctuelle d’une partie du parc pour travaux par exemple, ou bien résulter d’actifs de grande qualité dont le rapport est par nature plus faible.


L’investisseur devra au minimum observer la régularité du taux de distribution servi sur la période la plus longue possible et, si la SCPI est de création récente, l’historique de performance de la société de gestion.


Attention à bien discerner le revenu proprement dit des éventuelles réévaluations du prix de la part, non récurrentes : les séries statistiques confondent parfois les deux chiffres.


Regarder le bilan et le compte d’exploitation

Une analyse financière, même succincte, est recommandée. Parmi les critères à retenir, le taux d’occupation est l’un des plus riches d’enseignement. Il doit être le plus élevé possible ; il n’y a pas de seuil absolu à respecter, mais un taux de l’ordre de 90 % doit être visé sur le long terme. Une SCPI dont le parc est récent présentera un taux plus élevé qu’une SCPI à parc ancien, qui doit entreprendre des travaux de remise aux normes ou en état.


Autres éléments à prendre en compte, le taux de provisionnement et le report à nouveau. Le premier reflète les réserves constituées par la SCPI pour faire face aux futurs travaux nécessaires à l’entretien de son parc, ou bien pour constater la dépréciation d’un immeuble afin de réajuster sa valeur au prix du marché ; une provision insuffisante peut fragiliser la SCPI en cas d’imprévu. Le second est constitué par le cumul des revenus non distribués ; il permettra à la SCPI de lisser sa distribution et de la maintenir en cas de baisse des loyers perçus ou de difficultés imprévues.


Un parc de qualité situé où il convient

L’emplacement et la nature des immeubles détenus par la SCPI sont aussi des éléments de premier rang. La prépondérance de l’Ile de France dans l’immobilier d’entreprise est manifeste et très peu de SCPI en sont absentes. La moitié des SCPI sont centrées sur les bureaux, intégralement pour un certain nombre, d’autres moins nombreuses sur les commerces (boutiques, centres commerciaux), une proportion non négligeable est mixte et le recours à d’autres formes d’immobilier : entrepôts, parkings, hangars, etc., est parfois utilisé.


Chaque spécialisation présente des atouts. Le marché des bureaux est de loin le plus profond, donc le plus liquide. Les boutiques offrent en principe un taux de distribution légèrement supérieur, l’adresse étant primordiale pour un commerçant, mais la montée de l’e-commerce tend à peser sur la demande physique. Les entrepôts ou parkings affichent une forte rentabilité grâce aux faibles coûts d’entretien, mais ne se conçoivent qu’en tant que complément du fait de la précarité des baux.


La qualité de la localisation doit être étudiée. La difficulté est que l’activité économique est mouvante, et la demande est susceptible de se déplacer géographiquement. Anticiper les modifications du marché reste délicat ; ainsi par exemple, le nord-est de Paris est aujourd’hui en pleine expansion, mais après des décennies de déshérence. Aussi est-il souvent plus prudent de s’attacher aux valeurs sûres : Paris intra-muros, arc nord-ouest francilien, bassins d’emploi durables grâce à des activités à bonne visibilité, zones de forte chalandise. La probabilité d’une revalorisation de la SCPI dans le futur en sera renforcée, en contrepartie il faudra modérer l’exigence de rendement.


Enfin l’âge du parc a aussi son importance. En matière de bureaux, tous ceux édifiés avant 1995 environ doivent subir une mise aux nouvelles normes numériques et environnementales. Une SCPI qui n’a pas encore procédé à ces remises à niveau et dispose d’un parc amorti pourra servir un taux de distribution élevé, mais il faut s’interroger sur la durabilité de celui-ci. Un parc récent ou déjà rénové permettra d’éviter ces travaux générateurs de baisse de loyers. Cependant, un parc d’immeubles haussmanniens situés dans le Triangle d’or parisien, même s’il n’est pas en pointe techniquement, sera considéré exceptionnellement sûr et prévisible.


Etudier toutes les caractéristiques

D’autres aspects plus mineurs doivent être examinés. Le choix d’un statut de capital fixe ou variable ne revêt pas une importance décisive. On sera attentif au niveau des frais de gestion de la SCPI, dans la mesure où ceux-ci viennent grever la rémunération servie ; cependant, des frais élevés peuvent rémunérer une gestion de grande qualité et c’est surtout le taux de distribution final servi qui sera pris en compte.


On tentera de retenir une stratégie stable dans le temps, avec des décisions en matière de distribution, provisionnement, etc., aussi constante que possible. Enfin, on pourra s’intéresser aux diversifications que certains gestionnaires introduisent dans leur portefeuille, telles l’hôtellerie ou les résidences pour seniors ou étudiants, ou encore l’investissement à l’étranger…


(1) Nombre de SCPI d'immobilier d’entreprise. Si l’on ajoute les SCPI investies en immobilier résidentiel, ce chiffre double.

(2) Le taux de distribution se définit comme le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année n rapporté au prix de part acquéreur moyen de l'année n. Cette notion précise celle de "rendement".

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Présentation de Sophie NEFTEL-AVRAM

Sophie est diplômée de la Société Française des Analystes Financiers (SFAF), elle détient un MBA en Gestion des Entreprises de l’Université de San Francisco après une maîtrise de Droit des Affaires à l’Université Paris I Panthéon Sorbonne.

Elle démarre sa carrière en 1991 au département d’Analyse Financière de la Société Générale puis réalise l’essentiel de son parcours professionnel en gestion d’actifs : gestion de portefeuilles privés à la Société Générale Asset Management, gestion de fonds d’investissement européens à la Banque Postale Asset Management, gestion de mandats d’assurance chez Covéa Finance.

Après un Master de Gestion de Patrimoine à l'Université de Clermont-Ferrand, elle rejoint mes-placements en mars 2016.