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Gilles Chamignon (Paref Gestion) : « Maintenir le rendement de la SCPI Novapierre Allemagne »

La SCPI Novapierre Allemagne gérée par Paref Gestion s'est spécialisée avec succès dans l'univers du commerce de proximité allemand.

Achevé de rédiger le 20/03/2019

Fiche identité

  • Nom de la SCPI : Novapierre Allemagne
  • Société de gestion : Paref Gestion
  • Date de création de la SCPI : 2013
  • Nombre d’immeubles sur lesquels la SCPI est investie (au 31/12/2018) : 44 actifs 
  • Capitalisation (31/12/2018) : 449 M€
  • Taux d’occupation financier (au 31/12/2018) : 97,7 %
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : 4,99 % (2018), 4,71 % (2017)
  • Investissements : commerces allemands

Paref Gestion s’est fait connaître en proposant des SCPI spécialisées, dédiées à des typologies d’actifs ou des zones géographiques définies. Elle fut ainsi l’une des premières sociétés de gestion françaises à investir sur de l’immobilier commercial allemand. Avec sa SCPI phare Novapierre Allemagne, elle en tire aujourd’hui tous les bénéfices. Et cerise sur le gâteau, les investisseurs peuvent profiter d’un cadre fiscal particulièrement favorable (1). mes-placements.fr a rencontré Gilles Chamignon, Directeur Général de Paref Gestion. Il se confie sur les actifs privilégiés par la SCPI, l’équilibre entre la collecte et les investissements ou encore son partenariat avec Principal Real Estate Europe. Aucun sujet n’est éludé.

mes-placements.fr. Paref Gestion a depuis 2017 Fosun comme principal actionnaire. Qu’attendez-vous de ce rapprochement avec le conglomérat chinois ?

Gilles Chamignon. Fosun se structure autour de 3 grands thèmes d’investissement : la santé, le loisir et la gestion. Le rachat de Paref s’inscrit dans sa volonté de développer une plateforme pan-européenne d’investissement immobilier. La présence du Groupe en Italie, en Suisse ou encore en Allemagne va nous permettre d’accélérer notre ouverture européenne.

mes-placements.fr.Novapierre Allemagne a réalisé une collecte supérieure à 150 M€, pour une capitalisation proche des 450 M€. Comment l’avez-vous absorbée ? N’est-elle pas synonyme d’une baisse à venir des rendements ?

Gilles Chamignon. C’est toujours le risque. Notre mission première est de tenir l’équilibre entre la collecte et l’investissement pour continuer à offrir à nos investisseurs un rendement attractif. Nous n’avons donc pas hésité à suspendre notre collecte à plusieurs reprises afin de nous laisser le temps d’adapter notre rythme d’investissement aux spécificités du marché allemand. Notre présence en Allemagne depuis bientôt 5 ans nous donne maintenant accès à de nouvelles opportunités.

Sur la performance de 4,99 % en 2018 (TDVM de 4,87 % / Revenus exceptionnels) : 0,12 %) : « Les premières acquisitions réalisées il y’a 4 ans connaissent une progression de leur valeur et nous avons souhaité en faire bénéficier  les investisseurs présents depuis le début, . Notre objectif de performance annuelle nette sur le long terme reste de 4,70 % / 4,80 %. »

mes-placements.fr.La SCPI est encore jeune (5 ans), suspendre la collecte n’est-il pas risqué ?

Gilles Chamignon. Bien sûr mais c’est le prix à payer pour maintenir la performance de la SCPI. Néanmoins, dans ces périodes le lien de confiance que nous avons tissé avec nos partenaires nous permet de conserver notre référencement.

Nos locataires sont de grandes enseignes allemandes, engagées sur des baux de 10 ans en moyenne

mes-placements.fr.Pouvez-vous dresser un profil type des biens sur lesquels vous aimez investir ? Quels sont vos tickets d’investissement ?

Gilles Chamignon. La stratégie est d’investir sur le retail park de proximité. C’est une typologie d’actifs qui n’existe pas vraiment en France. Les villes allemandes sont plus étendues. Les centres-villes sont donc relayés par des ensembles commerciaux intégrant un supermarché et quelques commerces de proximité (boulangerie, pharmacie). Structurés autour d’un parking, ces biens répondent à la problématique des courses du quotidien. En parallèle, nous commençons à investir dans des magasins indépendants, comme des surfaces dédiées au Bricolage, le point commun doit rester la facilité d’accès pour les consommateurs.

Exemple de biens détenus : « Au cœur des plus grandes villes nous pouvons aussi investir dans des centres commerciaux de proximité. C’est le cas du centre « LIO » situé dans la banlieue sud de Berlin, et proche d’une gare ferroviaire. »

mes-placements.fr. Quels sont les profils de vos locataires ? La durée moyenne des baux que vous signez?

Gilles Chamignon. Nos locataires sont de grandes enseignes allemandes, engagées sur des baux de 10 ans en moyenne. En Allemagne, les locataires préfèrent les durées longues afin de pouvoir amortir leurs équipements et prendre le temps de bien s’implanter localement.

mes-placements.fr. Quelles sont les caractéristiques du marché allemand ? Sa profondeur ? Est-il comparable au marché français ?

Gilles Chamignon. L’Allemagne est le marché européen le plus profond. Il représente environ 2 fois le marché français. Notre typologie d’actifs, très spécifique, circonscrit un peu la concurrence. Sur le retail park, ce sont les acteurs privés locaux qui se montrent les plus présents.

Sur les tickets d’investissement : « Notre ticket moyen est de 8 M€, avec des investissements allant de 5 M€ à 10 M€. En fonction des opportunités, nos équipes peuvent toutefois être amenées à se positionner sur des actifs de 20 à 30 M€, proches de très grandes villes. »

Nous gérons la SCPI depuis Paris en lien avec Principal Real Estate afin d’identifier les opportunités d’investissements

mes-placements.fr. Comment se matérialise votre partenariat avec Principal Real Estate Europe, spécialiste du marché allemand ?

Gilles Chamignon. L’enjeu de Novapierre Allemagne était de construire un écosystème performant pour investir de manière sécurisée en Allemagne. Nous gérons depuis Paris en lien avec Principal Real Estate afin d’identifier les opportunités d’investissements. Nous disposons aussi de partenaires locaux en charge de la gestion locative. Nous sommes également accompagnés par des cabinets conseils allemands (techniques, juridiques,…) spécialistes de leur marché.

mes-placements.fr. Certains indicateurs économiques montrent un ralentissement de la croissance allemande. Or le secteur du commerce y est particulièrement sensible. Est-ce que cela se ressent sur la location de vos commerces ?

Gilles Chamignon. Le ralentissement de son économie doit être relativisé. Sa croissance est passée de 2,2 % à 1,5 % en 2018. Un certain nombre de pays européens peuvent envier une telle performance. Cela ne se ressent pas sur les locations. Le marché demeure dynamique, avec des enseignes qui ont besoin de consolider leurs parts de marché et une consommation toujours bien orientée.

Sur l’endettement de la SCPI : « Le taux d’endettement de la SCPI est 25 %, réparti entre crédits amortissables et crédits in fine. Ce taux répond à un besoin d’équilibre entre profiter d’excellentes conditions de crédit et distribuer un dividende en lien avec nos objectifs. »

mes-placements.fr. Quelles sont les perspectives de la SCPI dans les années à venir ?

Gilles Chamignon. Nous allons poursuivre nos acquisitions de commerces de proximité. L’objectif est d’avoir un bon maillage territorial, en investissant dans les bassins reconnus de consommation mais aussi dans les zones qui se développent, au nord et à l’est de l’Allemagne.


Pour aller plus loin

mes-placements.fr. Quels conseils donneriez-vous aux épargnants qui souhaiteraient investir dans une SCPI ?

Gilles Chamignon. Je leur conseillerais :
  • de bien s’informer avant d’investir et de prendre conseils auprès de professionnels ;
  • de bien analyser leur patrimoine pour aller chercher des SCPI complémentaires à leurs actifs, en apportant la meilleure diversification du risque possible. Cette complémentarité pourra se concrétiser sur le plan géographique, la typologie des biens et les cycles économiques ;
  • d’adapter leur stratégie à leurs objectifs d’investissement.

           Pour investir sur la SCPI Novapierre Allemagne                          Pour recevoir les actualités des SCPI

(1) Pour les revenus provenant des loyers d’immeuble situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur la société Allemande au taux local de 15,825 %. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en application de la convention franco-allemande internationale, les revenus locatifs de source allemande sont partiellement exonérés d'impôt sur le revenu en France. Cette exonération est réalisée par la soumission à l'impôt sur le revenu sachant que le contribuable français a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt sur le revenu français dont il est redevable. Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d'application des conventions fiscales.

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