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David Seksig (Perial) : « profiter du Grand Paris »

Le Directeur des Fonds Grand Public de Perial nous explique la stratégie d'investissement de la SCPI PF Grand Paris, centrée sur la région parisienne.

Achevé de rédiger le 02/03/2018

david seksig perial

Achevé de rédiger le 02/03/2018

Fiche identité

Gérée par Perial, PF Grand Paris est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Elle s’est récemment transformée en SCPI à capital variable contre fixe précédemment pour gagner en souplesse et développer sereinement sa stratégie. Son ambition est d’accompagner le développement du Grand Paris en investissant sur les zones à plus fort potentiel.

mes-placements.fr : PF Grand Paris a adapté son positionnement et compte bénéficier des effets du Grand Paris. Pourquoi ne pas avoir créer une nouvelle SCPI étiquetée « Grand Paris » ?

David Seksig. Créer une SCPI à partir de rien est à mon sens une fausse bonne idée. Il me paraît plus judicieux de profiter d’une SCPI existante, déjà investie dans la région parisienne et ce pour deux raisons. D’une part, les associés vont pouvoir bénéficier d’une distribution immédiate, davantage sécurisé que dans une phase de construction de portefeuille. D’autre part, cela leur évite d’investir à un seul moment du cycle immobilier. Une SCPI plus ancienne aura eu le temps de déployer ses investissements au fil de l’eau et détiendra un portefeuille plus diversifié.  Et c’est moins risqué.

Sur le taux d’endettement de la SCPI : le taux endettement de PF Grand Paris est de l’ordre de 13 %. Ce niveau reste mesuré par rapport à la classe d’actif immobilière. Pour mémoire, nous sommes autorisés par notre Assemblée Générale à monter jusqu’à un taux d’endettement de 30 %. Nous disposons donc d’une belle marge de manœuvre nous permettant, le cas échéant, de saisir les meilleures opportunités sans attendre d’avoir collecté suffisamment.

mes-placements.fr : PF Grand Paris est la plus ancienne SCPI du marché. Elle a démontré sa capacité à passer les crises. Par contre, elle dispose d’un parc immobilier plus ancien que les SCPI plus récentes.

David Seksig. Le fait d’avoir des biens neufs ou anciens n’a pas beaucoup d’importance lorsque votre stratégie est tournée vers l’Ile-de-France. En région parisienne, 2 éléments sont à prendre en compte : la valeur foncière sous-jacente et le prix au m2 du loyer. La valeur d’un immeuble situé dans une zone à forte rareté foncière fera preuve d’une plus grande stabilité en cas de retournement de marché, c’est un argument défensif fort. Le niveau de loyer est tout aussi important. A Paris par exemple, on dépasse les 700€ du m² par an sur les meilleurs immeubles quand la moyenne en Ile-de-France est de 350€, qu’une métropole régionale comme Lyon tourne à plus de 250€ et que le reste se situe bien souvent à moins de 150€. Or les coûts des travaux de rénovation en cas de départ des locataires est de 250 € m2 partout en France ! Il faut donc investir dans des zones où les loyers sont déjà susceptibles d’absorber ces montants ou bien seront susceptibles de le faire une fois la zone développée.

mes-placements.fr : Le niveau des loyers va-t-il évoluer au cours des prochains semestres ?

David Seksig. La période de baisse des taux d’intérêt se termine. Ces dernières années, la création de valeur dans l’immobilier s’est principalement faite par la compression des taux, la hausse des liquidités et l’appétence des investisseurs pour l’immobilier, seule classe d’actif à avoir une performance relativement élevée. Aujourd’hui tous les voyants sont au vert pour une remontée du prix des loyers. La hausse du PIB est de 2 % en France. La demande placée, c’est-à-dire le nombre de m2 qui ont été pris en location, a dépassé en 2017 la fameuse barre des 2,5 millions. Cela veut dire que les entreprises ont besoin de surfaces. Elle va tirer les loyers vers le haut. Certes, la remontée des taux va impacter la valeur des immeubles, mais en contrepartie, il y aura un potentiel d’appréciation des loyers des immeubles répondant le mieux à la demande. C’est pour cette raison qu’il est primordial de se positionner de manière sélective sur le Grand Paris. Nous ne pensons pas que les loyers seront tirés à la hausse partout de la même manière, l’enjeu est de pouvoir profiter des zones les plus dynamiques et ça c’est notre rôle en tant que Société de Gestion.

Sur les conséquences d’une remontée des taux d’intérêt : « s’il n’y a pas de remontée franche des taux cela devrait bien se passer, à condition toutefois d’être dans une zone à fort pouvoir d’appréciation des loyers. Il y aura un effet vase communiquant sur la valeur entre la répartition de valeur crée par les taux (la demande des investisseurs) et celle crée par la valeur locative (la demande des locataires). C’est pourquoi, pour des immeubles très bien situés, nous préférons acheter des baux courts. Pourquoi signer un bail à 12 ans ferme alors que nous sommes dans un environnement favorable à une hausse des loyers et se mettre dans une situation d’incapacité à aller capter la valeur pour les associés ? »

mes-placements.fr : Quelles sont justement les zones que vous visez ?

David Seksig. Nous sommes persuadés que les seules zones à fort potentiel sont celles où il y aura des « hubs », c’est-à-dire des lieux où se croiseront plusieurs lignes de transport stratégiques. L’axe principal reliera les aéroports de Roissy et du Bourget à Orly, en passant par Paris. C’est sur cette ligne que nous souhaitons investir et notamment à Saint-Denis-Pleyel et Villejuif. Mais nous n’ignorons pas les autres zones ! C’est juste que nous serons encore plus sélectifs.

mes-placements.fr : Quels types de biens cherchez-vous ?

David Seksig. Nous recherchons des immeubles récents (moins de 10 ans) ou neufs, simples, flexibles, facilement modulables, offrant des prestations et des services de qualité aux locataires. Nous n’irons pas sur des campus par exemple. Nos investissements s’inscrivent aussi dans le cadre du développement du coworking et du télétravail. L’environnement change et il faut être agile et s’adapter.

mes-placements.fr : Le taux de distribution sur valeur de marché de PF Grand Paris est légèrement inférieur à la moyenne du marché. Comment l’expliquez-vous ?

David Seksig. En principe, plus le taux de rendement est bas, plus vous êtes sur des immeubles de meilleure qualité. Il n’y a pas de secret, personne ne rémunère le risque gratuitement ! Le taux de distribution est donc cohérent par rapport à une allocation tournée vers l’Ile-de-France, marché profond et liquide qui présente un grand choix d’immeubles. De la même manière, sur ce type de marché, la durée résiduelle des baux est un indicateur qui peut prêter à confusion... Ce qui est important c’est la capacité de la SCPI à relouer ses immeubles et le poids unitaire de ses locataires. Je préfère largement avoir un bail 3 ans sur un immeuble bien placé qu’un bail 12 ans sur un immeuble dans une zone diffuse avec 2 ans de vacance potentiel à la fin du bail.


Pour aller plus loin

mes-placements.fr : Quels conseils donneriez-vous aux épargnants qui souhaitent investir dans une ou plusieurs SCPI ?

David Seksig. Mon premier conseil serait de leur dire de prendre de la hauteur et d’oublier le mirage du rendement. Quel est l’intérêt d’aller chercher un rendement supplémentaire si c’est pour prendre un risque en capital beaucoup plus important ?  
Mon second conseil serait de les inciter à bien lire le rapport annuel publié par la SCPI dans laquelle ils souhaitent investir, de comprendre sa stratégie et de regarder où se situent les immeubles sur une carte avec un œil critique. En immobilier, la qualité des actifs reste le cœur du sujet. Il faut veiller à ce qu’ils soient adaptés à la demande et bien placés. Même si l’Immobilier s’est financiarisé, il faut rester dans son cœur de métier. C’est pourquoi chez Perial, nous avons une gestion de conviction qui nous pousse à acheter des immeubles et pas des baux.


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