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Les 4 pièges de la défiscalisation immobilière

Réduire ses impôts avec l'immobilier (« Pinel », « Malraux »...) donne l’illusion d'un placement sûr, mais la vigilance doit être de mise.

Achevé de rédiger le 13/11/2018

La pierre est considérée par une majorité de Français comme une valeur « refuge ». La réalité est cependant bien différente, comme le montre les nombreuses dérives constatées dans le cadre des programmes de défiscalisation immobilière.

Voici les erreurs à ne pas commettre avant de vous lancer sur une telle opération.

Ne regarder que l’avantage fiscal

L’avantage fiscal ne doit pas être une fin en soi. La réduction d’impôt obtenue n’effacera jamais un mauvais investissement immobilier :

→ risque de perte en capital. Le marché à la revente est bien souvent saturé du fait d’un grand nombre de biens arrivant en même temps à la vente ;

engagement financier important ;

risque locatif (loyers impayés, dégradation du bien ...) ;

capitaux bloqués sur une très longue période.

Se reposer sur les simulations des promoteurs

Elles paraissent très alléchantes sur le papier mais sont souvent éloignées de la réalité :

Ne pas se renseigner sur l’état du marché local

Le succès d’une opération immobilière de défiscalisation repose sur la location du logement.

Privés de locataires, vous pourriez :

Il faut investir dans un marché dynamique dont vous connaissez parfaitement les caractéristiques, en vous assurant que le logement soit en phase avec la demande locative.

Important : les opérateurs profitent de l’avantage fiscal pour vendre ces logements à un prix bien supérieur à leur valeur réelle. Vérifiez bien que le prix proposé soit en ligne avec celui du marché. Si cela n'est pas le cas, n'hésitez pas à négocier.

Se laisser tenter par des montages risqués

Certains montages sont particulièrement exposés aux risques économiques et fiscaux. C’est le cas des investissements en location meublée dans les Ehpad, en raison :


Quelques exemples de difficultés rencontrées :

  • En 2008, 400 personnes se sont retrouvées en situation de surendettement après avoir réalisé des investissements locatifs défiscalisés. Le montant de leurs crédits étaient devenus trop important alors que les logements n’étaient plus loués. (Affaire « Appolonia »).
  • En juin 2018, les propriétaires de chambres d’une résidence pour personnes âgées gérée par DomusVi ont subi le départ de l’exploitant et de l’ensemble des résidents.
  • Régulièrement, les investisseurs en Ehpad se plaignent des renégociations de baux tendues avec les exploitants. Ces derniers peuvent demander aux propriétaires des baisses de loyers supérieures à 25 %.


L’avis de mes-placements.fr

En 20 ans d’expérience dans le métier de la gestion de patrimoine, nous avons rarement rencontré des programmes de défiscalisation immobilière qui ont tenu leurs promesses. La rentabilité est souvent bien inférieure à celle espérée.

Et les « accidents » arrivent régulièrement. Les contraintes liées au statut de propriétaire ne doivent pas être minimisées (risque locatif, plafonds de loyers, dégradation du bien...).

Pour toutes ces raisons, nous ne vous en proposerons pas. Nous leur préférons des investissements plus souples et moins engageants.

Grace à certains dispositifs (FIP, FCPI …), vous pouvez bénéficier d'une réduction d’impôt intéressante sans mobiliser des sommes trop importantes. 

Autre avantage, vous aurez la possibilité de vous libérer plus facilement de votre investissement en cas d’accidents de la vie (décès, invalidité, chômage) : plusieurs dispositifs (Perp, Madelin, FIP, FCPI, Sofica ) prévoient un déblocage automatique des fonds sans remise en cause de l'avantage fiscal.


                                                                   Pour découvrir nos solutions pour réduire vos impôts

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