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Biens immobiliers locatifs à la retraite : une fausse bonne idée ?

Travaux, loyers impayés, fiscalité peu attrayante, les inconvénients de l’immobilier locatif sont difficiles à masquer une fois la retraite venue.

Achevé de rédiger le 31/01/2018

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Achevé de rédiger le 31/01/2018

Investir dans l’immobilier est un bon moyen de se constituer des revenus complémentaires. Cette stratégie peut se relever pertinente lorsque l’on est en activité mais apparaît beaucoup moins séduisante une fois la retraite venue. Explications.

La gestion d’un bien immobilier n’est pas de tout repos

  • Des travaux à réaliser régulièrement

Les premières années de retraite riment, le plus souvent, avec voyage, activité sociale et culturelle ainsi que la garde des petits enfants. Or, malgré les apparences, la gestion d’un patrimoine immobilier (appartements, maisons) réclame beaucoup de temps et d’énergie. Pour mettre toutes les chances de son côté et louer le bien plus facilement, il faut, en effet, s’assurer qu’il soit au goût du jour. Les propriétaires devront donc réaliser régulièrement des travaux de rafraîchissement voire de rénovation (transformation, mise aux normes, réparation suite à des dégradations des anciens locataires …).

  • Le capital et le rendement ne sont pas garantis

Autre écueil, le rendement locatif n’est pas garanti. Une absence prolongée d'un locataire pourrait priver le propriétaire des revenus complémentaires très attendus. Sans compter, le risque de devoir composer avec un locataire qui ne paye plus ses loyers.

Comme pour l’or ou les actions, l’immobilier fonctionne par cycle. Son prix peut ainsi évoluer à la hausse, comme à la baisse. Rien ne garantit que l’investisseur retrouvera son capital de départ lors de la revente. Entre 1987 et 1991 les prix de l’immobilier, notamment à Paris, s’étaient ainsi envolés avant le retomber violemment en 1992.

Un patrimoine offrant peu de souplesse

  • Un placement peu liquide

Contrairement aux placements financiers et notamment à l’assurance-vie, l'immobilier est peu liquide. Autrement dit, il faudra plusieurs mois aux propriétaires pour céder leur appartement ou leur maison et disposer des sommes issues de la vente sur leur compte courant.    

  • Une succession plus complexe

L’organisation d’une succession est rendue plus complexe par la présence de bien immobilier. Dès lors qu'aucune disposition n’a été prise en amont, les héritiers deviennent propriétaires des biens en indivision. Un dispositif assez contraignant pour eux : les décisions les plus importante doivent, en principe, être prises à l’unanimité. Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage. Des contraintes qui peuvent être évitées grâce à l’assurance-vie. Au décès du souscripteur, le capital est en effet réparti très facilement, en fonction des dispositions prévues dans la clause bénéficiaire.

Une fiscalité peu enviable

  • Les revenus fonciers lourdement imposés

Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. À cela s’ajoute chaque année, le paiement de la taxe foncière. Une fiscalité bien moins avantageuse que celle de l’assurance-vie ou des revenus de capitaux mobiliers.

  • Un impôt sur le patrimoine spécialement centré sur l’immobilier

La suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) aurait pu être une très bonne nouvelle pour les investisseurs détenant un patrimoine immobilier important. Mais la politique fiscale initiée par Emmanuel Macron se relève en réalité moins favorable à l’immobilier, avec comme point d’orgue la création d’un nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les détenteurs de biens immobiliers locatifs devront donc continuer à les intégrer à leur patrimoine taxable. Alors qu’en parallèle, les épargnants voient leur contrat d’assurance-vie, leur PEA ou encore leurs Livrets en sortir.


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