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Le charme discret du Cosse ancien

Il est d’usage, pour un ministre du logement, d’associer son nom à un dispositif fiscal destiné à soutenir, ou relancer, l’habitat et la construction immobilière. L’actuelle titulaire du poste ne déroge pas à la règle, avec une proposition qui ne reprend toutefois pas le schéma fréquent d’un avantage fiscal octroyé lors de l’acquisition du bien, mais exonère dans une proportion variable les revenus du bailleur d’un logement déjà existant sous certaines conditions de location. Moins médiatisé que ses prédécesseurs Robien, Scellier ou Pinel, ce dispositif dont l’appellation officielle est le « Louer abordable », n’en mérite pas moins un intérêt attentif de la part des propriétaires fortement fiscalisés.

Achevé de rédiger le 23/03/2017

Achevé de rédiger le 23/03/2017


L’objet du Louer abordable n’est pas d’accroître le nombre de logements, mais de mobiliser une offre existante à destination des ménages qui éprouvent des difficultés financières à contracter une location sur le marché libre. En échange d’un engagement de location durable à un tarif inférieur à celui du marché, l’administration fiscale consent au bailleur une diminution de l’assiette de son imposition basée sur ses revenus locatifs. En ce sens, il se rapproche davantage du dispositif « Borloo ancien ».

Comme pour d’autres schémas antérieurs, coexistent divers plafonds de ressources (pour le locataire) et de loyers (pour le bailleur) dans plusieurs zones géographiques distinctes, classées selon l’intensité de la demande locative. Le principe de base est que plus la zone où se situe le bien est chère du fait d’une forte demande, plus la réduction fiscale est élevée.

Concrètement, le texte législatif définit deux zones géographiques, la première constituée des sous-zones Abis, A et B1 représentant les localités où se loger est difficile, la seconde B2 où l’accès est moins contraint. Cette segmentation déjà utilisée pour le dispositif Pinel est définie par l’arrêté du 01/08/2014 paru au Journal Officiel. Le texte précise aussi les plafonds de ressources des locataires en trois groupes : intermédiaire, social et très social. La réduction fiscale accordée sur les loyers perçus s’étale de 15% (intermédiaire en B2) à 70% (social et très social en première zone) en passant par 30% (intermédiaire en première zone) et 50% (social et très social en B2).

Le Louer abordable innove en ce qu’il permet, dans un objectif résolument social, de louer le bien dans le cadre de l’intermédiation locative à un organisme agréé qui le proposera à des ménages en situation de précarité ; cette solution garantit le paiement du loyer conventionné. Dans ce cas précis, qui correspond évidemment à des loyers modestes, la diminution de la base taxable atteint 85%, quelle que soit la zone – y compris la zone dite C où l’accès au logement ne présente pas de déséquilibre.

L’éligibilité est assortie de plusieurs conditions autres que tarifaires : le logement, dont l’ancienneté est sans incidence, doit être proposé non meublé, pour une durée de six ans au moins sans travaux, ou neuf ans en cas de travaux, à usage de résidence principale. Le locataire ne peut être un membre de la famille du bailleur, ni le locataire actuel, sauf renouvellement de bail. Le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) pour la durée du bail, et l’éventuel départ du locataire en cours de convention impose d’aller au terme de celle-ci avec un nouvel occupant dans les conditions prévues.

La mise en place du Cosse ancien, en vigueur depuis le 1er février dernier et jusqu’à fin 2019, n’a pas suscité beaucoup de réactions ; l’idée même d’autolimitation des revenus n’est pas de nature à susciter l’enthousiasme des investisseurs. Pourtant, les possibilités offertes par ce système méritent que l’on s’y arrête : en-dehors de quelques localisations où une très forte demande tire les loyers vers les sommets (Paris intra-muros par exemple), les plafonds applicables au mètre carré ne sont souvent inférieurs que dans une faible proportion à la réalité du marché ; aussi le bailleur a-t-il selon nous tout intérêt à bien étudier l’opportunité représentée par le Louer abordable, car la ristourne fiscale aboutira dans de nombreux cas à un gain effectif après impôt, surtout dans le cas de bailleurs  fiscalisés dans les tranches les plus élevées; de surcroît, il peut permettre de louer des biens anciens (ce qui ne signifie pas vétustes !) pour lesquels une remise à niveau serait exigée sur le marché libre.

Il n’existe pas à notre connaissance de produit collectif permettant de profiter des atouts du Cosse ancien. Mes-placements n’a de ce fait aucune proposition dans ce domaine à faire à sa clientèle ; mais il nous semble utile de l’alerter sur un dispositif peu publicisé susceptible de lui apporter un avantage fiscal non négligeable, en contrepartie d’une contrainte à peine supérieure à celle d’un bail classique, puisque seule la convention avec l’Anah s’ajoute aux dispositions légales.

Christian CHARDIN

Les analyses et commentaires figurant dans cette lettre reflètent le sentiment et l'opinion de Christian CHARDIN, économiste de mes-placements.fr, sur l'économie, les marchés et leurs évolutions possibles, compte tenu de son expertise, des analyses économiques et des informations possédées à ce jour. Ils ne sauraient toutefois constituer un quelconque engagement ou garantie de son auteur ou de mes-placements.fr/Finance Sélection. Les investisseurs demeurent entièrement maîtres et responsables de leurs choix d'investissement et de l'adéquation de ceux-ci avec leur situation patrimoniale et personnelle. Ils reconnaissent assumer et supporter l'intégralité des risques financiers liés à leurs investissements. L'investissement en SICAV/FCP/SCPI/EMTN… ne comporte aucune garantie, ni de rémunération ni de capital.


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