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SCPI Urban Pierre 3 (Urban Premium)

En investissant dans la Urban Pierre 3, vous optimisez la fiscalité de vos revenus fonciers existants.

L'associé constatera, au cours des deux premières années, l'imputation d'une quote-part du déficit foncier généré par la SCPI, sur ses revenus fonciers et le cas échéant sur son revenu global dans la limite de 10 700 €.

En contrepartie, l'associé s'engage à conserver ses parts pendant 3 ans à compter de la dernière année d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sachant qu'en l'absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu'à partir de la dissolution de la société, soit 15 ans. Le délai total d'immobilisation de l'investissement est d'environ 16 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.

Votre souscription au capital de la Urban Pierre 3 n'est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.

Le montant de votre investissement n'est donc pas limité.

À savoir avant d'investir :

Déficit foncier

Jusqu'à
32 %
de réduction d'impôt *

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Urban Pierre 3 s'adresse aux investisseurs cherchant à obtenir du déficit foncier généré par des travaux de rénovation d'immeubles et une revalorisation potentielle de leur capital sur une longue période, plus de 15 ans.

Fiche d'identité

Type de SCPI : SCPI fiscale de type Déficit foncier

Visa AMF (initial)  : SCPI n°13-07 en date du 01/04/2015

Type capital : Fixe

Durée de la SCPI : 15 ans

Date de clôture de la SCPI : 28/12/2016 sauf clôture anticipée et sans préavis en cas de souscription intégrale avant cette date.

Politique d'investissement

L'objectif de la Urban Pierre 3 est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d'immeubles, ou parties d'immeuble à usage d'habitation, situés en centre‑ville exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.

La SCPI a choisi de privilégier les métropoles régionales françaises, disposant notamment de dessertes TGV, bénéficiant d'un réel dynamisme économique et offrant des perspectives démographiques favorables.

La SCPI vise l'acquisition d'immeubles bourgeois : immeubles de caractère, situés dans les quartiers vivants et commerçants des centres villes, principalement à usage d'habitation et pouvant disposer de commerces en rez-de-chaussée.

La spécificité de la Société de Gestion : La rénovation du bâti ancien

Les immeubles acquis feront l'objet d'une rénovation complète. La période de travaux sur chaque immeuble est estimée à 16 mois.

Pour la réalisation de ces travaux, la SCPI sélectionnera des sociétés détenant un savoir-faire dans le domaine de la réhabilitation du bâti ancien.

Chronologie de l'investissement

Urban Pierre 3 : chronologie de l'investissement

Frais

Commission de souscription : 12,00 % TTC qui inclut : - 11,00 % TTI de frais de collecte et 1,00 % TTC (soit 0,834 % HT) de frais de recherche foncière.

Commission de gestion annuelle : 12,00 % HT (soit 10,00 % HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets.

Commission d'acquisition des actifs : 0,50 % HT du prix d'acquisition ou de vente net vendeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement.

Commission de réalisation des travaux : 0,65 % HT, calculé sur le montant des travaux effectués.

Modalités de souscription

Prix de part : 500 €

Valeur nominale : 428 €

Prime d'émission : 72 €

Nombre minimum de part : 10 (soit 5000 €)

Nombre maximum de part : Aucun

Déficits fonciers

Pendant la période de constitution du patrimoine et de réalisation des divers travaux de rénovation des immeubles, la rentabilité locative sera négligeable voire nulle.

Le porteur des parts trouvera son intérêt dans la déductibilité fiscale du montant investi en travaux de rénovation.

La quote-part des dépenses de travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration portant sur des immeubles ou partie d'immeubles à usage d'habitation, permet de constater un déficit foncier, imputable sur les revenus fonciers du porteur des parts et sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Le surplus du déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le mécanisme de déduction de l'assiette peut être illustré de la façon suivante en posant les hypothèses ci-dessous :

  • Une quote-part cible de travaux, éligibles au droit commun des revenus fonciers, atteignant 54 % du prix global de souscription ;
  • Des revenus fonciers supérieurs ou égaux au déficit foncier annuel généré par sa participation dans la SCPI, imposables à la tranche marginale d'imposition de 45 %, à revenus et imposition constants ;
  • Des prélèvements sociaux de 15,5 % ;
  • Une période de travaux imputables sur deux années civiles à hauteur de 45 % la première année et de 55 % la deuxième année.

Délai de conservation : 15 à 16 ans

Pour conserver l'avantage fiscal, les parts doivent être détenus pendant une durée de blocage légale pendant une période minimum de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à perdre l'avantage fiscal.

L'investisseur est contraint de conserver ses parts jusqu'à la dissolution de la société, en tenant compte de la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à 1 an. Le marché secondaire sera très restreint.

Exemple d'un souscription en 2015

Foyer fiscal soumis à la tranche marginale d'imposition de 45 %

Revenus fonciers existants : 20 000 par an

Souscription : 60 000 soit 120 parts

Quote-part cible de travaux : 32 400 (54 %)

 

2015


2016


TOTAL


Quote-part travaux 45 % 14 580 € 55 % 17 820 € 32 400 €
Economie fiscale IR 45 % 6 561 € 45 % 8 019 € 14 580 €
Economie fiscale CSG-CRDS-RSA 15,5 % 2 260 € 15,5 % 2 762 € 5 022 €
Une économie fiscale totale   8 821 €   10 781 € 19 602 €

Soit une économie fiscale cible totale de 32 % du montant de la souscription.

Objectif de rentabilité

L'intérêt de ce placement réside dans les caractéristiques d'immeubles acquis en centre‑ville auquel s'ajoute l'avantage fiscal (sous conditions de revenus fonciers existants pour l'investisseur). La véritable rentabilité doit donc s'apprécier par rapport au capital investi après déduction de l'économie d'impôt et non par rapport au montant initialement souscrit.

Comment souscrire ?

Il vous suffit de faire une demande de documentation. Vous recevrez immédiatement deux e‑mails de notre part comprenant :

  1. Tous les documents réglementaires et indispensables pour valider votre souscription.
  2. Le dossier de souscription complet

Retournez-nous l'ensemble des documents complétés et signés à l'adresse suivante :

mes-placements.fr
103 rue de Grenelle
75007 PARIS

Une fois votre dossier reçu, nous vous adresserons un e‑mail accusant réception de votre souscription.

Imposition des plus‑values de cession

Le montant de la plus‑value correspondra à la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition de l'immeuble. La plus‑value brute ainsi déterminée est diminuée d'un abattement pour durée de détention (cf. fiscalité).

Le taux d'imposition des plus‑values est de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux, de 15,5 % soit au total, 34,5 %. Sous certaines conditions, les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013 peuvent être concernées par la taxe sur certaines plus‑values immobilières (supérieure à 50 000 €), instaurée par la loi nº2012‑1510 du 29/12/2012.

Pour la détermination de la plus‑value, le prix d'acquisition du bien cédé est majoré des frais d'acquisition pour leur montant réel ou du montant forfaitaire de 7,5 % si celui‑ci est favorable, ainsi que d'un montant forfaitaire de 15 %, pour les travaux effectués sur le bien à la condition que le bien cédé soit détenu depuis plus de cinq ans par le contribuable.

Important : La part affectée aux travaux générant le déficit foncier (54 %) n'est pas prise en compte dans le calcul du prix d'acquisition de la SCPI.

La liquidité du placement sera limitée. Pour connaître la fiscalité applicable en cas de revente avant la liquidation de la SCPI, reportez-vous à la notice d'information de la SCPI.

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Avertissement

L'investissement en SCPI est un investissement de long terme (8 ans minimum recommandés). Il existe un risque de liquidité et un risque de perte en capital lors du rachat ou de la revente des parts selon l'état du marché immobilier d'entreprise français. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La Société de gestion ne garantit pas le rachat (ou la vente des parts). La sortie n'est possible que s'il existe une contrepartie.

La performance et le versement de dividende ne sont pas garantis. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence.

Les associés de la SCPI sont fiscalisés sur les dividendes perçus en fonction de leur quote part des revenus locatifs et financiers, ainsi que les plus values immobilières éventuellement générés par la SCPI.

(1) Taux de distribution sur valeur de marché = dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) rapporté au prix de part acquéreur moyen de l'année. Ce calcul correspond à la distribution effective sur l'execice rapportée au prix de souscription (prix acquéreur) au 31 décembre N‑1. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

(2) Le taux d'occupation financier (TOF) se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.