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SCPI Pierre Capitalisation (Inter Gestion)

Une SCPI de déficit foncier permet à l'investisseur de déduire de ses revenus fonciers les dépenses de travaux de rénovation effectuées dans un ensemble immobilier destiné à un usage locatif, en contrepartie d'une imposition sur la plus‑value potentiellement plus importante à l'échéance.

Le souscripteur pourra imputer le déficit foncier généré par la SCPI sur ses propres revenus fonciers, l'excédent éventuel étant imputable sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros conformément aux règles fiscales en vigueur à la date de la présente note d'information.

L'économie d'impôt sur le revenu ainsi réalisée sera d'autant plus importante que leur taux marginal d'imposition sera plus élevé.

Elle n'entre pas dans le champ d'application du dispositif dit du « plafonnement des niches fiscales » prévu à l'article 200 0A du code général des impôts.

À savoir avant d'investir :

Déficit foncier
Jusqu'à
40,43 %
de réduction d'impôt *

La SCPI Pierre Capitalisation s'adresse à une clientèle d'investisseurs privés cherchant à bénéficier du déficit foncier généré par les travaux de rénovation des immeubles et de la valorisation du capital investi sur le long terme, en contrepartie d'une durée de détention de 15 années minimum et d'une fiscalité potentiellement plus élevée à la fin de la durée de détention.

Fiche d'identité

Type de SCPI : SCPI fiscale de type Déficit foncier

Visa AMF (initial)  : SCPI n°17-40 en date du 10/10/2017

Type capital : Fixe

Durée de la SCPI : 15 ans

Localisation des investissements

Les acquisitions effectuées par la SCPI Pierre capitalisation se feront principalement dans les zones des centres urbains des grandes métropoles françaises les plus dynamiques (Ile-de-France et grandes agglomérations) sur des immeubles ou parties d'immeubles anciens résidentiels pouvant comporter des locaux commerciaux, professionnels ou à usage de stationnement.

Chronologie de l'investissement en 3 étapes

Pierre Capitalisation : chronologie de l'investissement

Frais

Commission de souscription : 11,00 % TTI qui inclut : - 9,50 % TTI de frais de collecte et 1,50 % TTI de frais de recherche foncière.

Commission de gestion annuelle : 12,00 % TTI des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits financiers.

Commission d'acquisition des actifs : cette commission est assise sur le prix d’acquisition des immeubles et liquidée au taux de 2,40% TTI.

Commission de réalisation des travaux : cette commission est assise sur le montant TTC des dépenses affectées à la réalisation des travaux et liquidée au taux de 4,20% TTI.

Modalités de souscription

Prix de part : 1 000 €

Valeur nominale : 820 €

Prime d'émission : 180 €

Nombre minimum de part : 10 (soit 10000 €)

Nombre maximum de part : Aucun

Déterminer le montant de sa réduction en 2018

Pour un souscripteur dont les revenus sont composés de revenus fonciers et dont le revenu imposable se trouve placé dans la tranche marginale d'imposition de 45 % pour un montant au moins égal à la quote part de déficit foncier qui lui est distribuée chaque année par Pierre Capitalisation, le montant de l'économie d'impôt réalisée, en tenant compte des prélèvements sociaux devrait représenter : 40,43 % du montant de la souscription = 65 % x (45 % + 17,2 %).

Pour un souscripteur qui ne dispose pas de revenus fonciers et dont le revenu imposable se trouve placé, dans la tranche marginale d'imposition à 45 %, le montant de l'économie d'impôt réalisée devrait représenter : 29,2 % du montant de la souscription = 65 % x (45 %).

Pour conserver l'avantage fiscal, les parts doivent être détenues pendant une période minimum de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers. Comme précisé dans « l'avertissement » de la note d'information, du fait du manque de liquidité du placement, les investisseurs ne pourraient espérer récupérer leur argent qu'au terme d'une durée de 15 ans, sauf dissolution anticipée.

Exemple de souscription en 2018

Tranche marginale d'imposition de 45 %, hypothèse de déficit foncier de 65% généré sur 4 ans

Souscription de 100 parts à 1 000 € : soit un montant de 100 000 €

Souscription


Contribuable disposant de revenus fonciers


Année 100 parts Hypothèse d'imputation du déficit foncier en totalité sur 4 ans
Déficit foncier résultant des travaux de l'année N Économies d'impôts réalisées en année N (TMI 45 % + CSG* 17,2 %)
2018 100 000 € 16 250 € 10 107 €**
2019 - 16 250 € 10 107 €**
2020 - 16 250 € 10 107 €**
2021 - 16 250 € 10 107 €**
Total 65 000 €  40 428 €**
Économie fiscale d'environ 40 %

*Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client, il est susceptible d'être modifié ultérieurement.
**Hors prise en compte de la CSG déductible.

Rendement potentiel

Au fur et à mesure de la réhabilitation progressive des immeubles, les logements mis en location généreront des loyers.

La SCPI ne prévoit pas d'engager une politique de distribution de dividendes mais d'affecter la trésorerie au remboursement d'un ou plusieurs emprunts de type « in fine » qui permettront d'augmenter sa capacité d'investissement et corrélativement le montant des travaux de rénovation déductibles.

Comment souscrire ?

Il vous suffit de faire une demande de documentation. Vous recevrez immédiatement deux e‑mails de notre part comprenant :

  1. Tous les documents réglementaires et indispensables pour valider votre souscription.
  2. Le dossier de souscription complet

Retournez-nous l'ensemble des documents complétés et signés à l'adresse suivante :

mes-placements.fr
152 avenue de Malakoff
75116 Paris

Une fois votre dossier reçu, nous vous adresserons un e‑mail accusant réception de votre souscription.

Imposition des plus‑values de cession

Les plus‑values réalisées par les particuliers font l'objet d'une imposition au taux actuellement en vigueur de 36,2 % dont 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Une taxe gravant les plus‑values immobilières excédant 50 000 € serait éventuellement exigible. Lorsque la vente porte sur des biens détenus depuis plus de cinq ans, la plus‑value brute ainsi déterminée est diminuée d'un abattement pour durée de détention (cf. fiscalité).

En l'état actuel de la législation, les plus‑values potentielles qui seraient soumises à l'impôt lors de la liquidation de la société seraient déterminées par différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition des immeubles.

Les prix d'acquisition des immeubles formant le patrimoine des SCPI de type « déficit foncier » peuvent être faibles compte tenu des travaux à entreprendre. Or, l'impôt et les cotisations sur les plus‑values seront d'autant plus importants que le prix d'acquisition des immeubles à rénover sera faible et que leur durée de détention sera courte.

Exemple des modalités d'imposition de ces plus‑values, abstraction faite de l'évolution à long terme des prix immobiliers :

Prix de vente au bout de 15 ans : 1 000 €

Prix de revient : 1 000 € dont

  • Travaux (50 %) : 500 €
  • Prix d'acquisition : 465 €
  • Frais d'acquisition (7,50 %) : 35 €

Plus‑value imposable : 500 € soit (1 000 ‑ 465 ‑ 35)

Important : La revente des parts avant la dissolution de la SCPI par la société de gestion est quasiment impossible. Pour connaître la fiscalité applicable, reportez‑vous à la notice d'information de la SCPI.

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Important

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement de long terme (13/16 ans en fonction de la SCPI fiscale choisie) sauf à perdre les avantages fiscaux, qui présente un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Le versement des premiers loyers peut connaître un différé de 24 à 36 mois en fonction de la SCPI et de la date de souscription. La liquidité du placement sera très limitée car l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à ce jour, les possibilités de vente en sont donc réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 10 %. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires disponibles sur notre site avant tout investissement.

Avertissement

L'investissement en SCPI est un investissement de long terme (8 ans minimum recommandés). Il existe un risque de liquidité et un risque de perte en capital lors du rachat ou de la revente des parts selon l'état du marché immobilier d'entreprise français. Ni le capital ni le rendement ou versement de dividende ne sont garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La Société de gestion ne garantit pas le rachat (ou la vente des parts). La sortie n'est possible que s'il existe une contrepartie.

Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence.

Les associés de la SCPI sont fiscalisés sur les dividendes perçus en fonction de leur quote part des revenus locatifs et financiers, ainsi que les plus values immobilières éventuellement générés par la SCPI.

* Taux de réduction d'impôt cible dans les limites et conditions de la réglementation.