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SCPI Grand Paris Pierre Capitalisation (Inter Gestion)

Une SCPI de déficit foncier permet à l'investisseur de déduire de ses revenus fonciers les dépenses de travaux de rénovation effectuées dans un ensemble immobilier destiné à un usage locatif, en contrepartie d'une imposition sur la plus‑value potentiellement plus importante à l'échéance.

Le souscripteur pourra imputer le déficit foncier généré par la SCPI sur ses propres revenus fonciers, l'excédent éventuel étant imputable sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros conformément aux règles fiscales en vigueur à la date de la présente note d'information.

L'économie d'impôt sur le revenu ainsi réalisée sera d'autant plus importante que leur taux marginal d'imposition sera plus élevé.

Elle n'entre pas dans le champ d'application du dispositif dit du « plafonnement des niches fiscales » prévu à l'article 200 0A du code général des impôts.

À savoir avant d'investir :

Déficit foncier
Jusqu'à
39,30 %
de réduction d'impôt *

Date limite de souscription 30/04/2017

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La SCPI Grand Paris Pierre Capitalisation s'adresse à une clientèle d'investisseurs privés cherchant à bénéficier du déficit foncier généré par les travaux de rénovation des immeubles et de la valorisation du capital investi sur le long terme, en contrepartie d'une durée de détention de 15 années minimum et d'une fiscalité potentiellement plus élevée à la fin de la durée de détention.

Fiche d'identité

Type de SCPI : SCPI fiscale de type Déficit foncier

Visa AMF (initial)  : SCPI n°15 25 en date du 02/10/2015

Type capital : Fixe

Durée de la SCPI : 13 ans

Localisation des investissements

Les acquisitions effectuées par la SCPI Grand Paris Pierre Capitalisation se feront principalement dans le périmètre du Grand Paris (occasionnellement dans des villes attractives situées en dehors de cette zone) sur des locaux d'habitation et accessoirement des locaux commerciaux, professionnels ou à usage de stationnement.

Chronologie de l'investissement en 3 étapes

Grand Paris Pierre Capitalisation : chronologie de l'investissement

Frais

Commission de souscription : 11,00 % TTC qui inclut : - 9,56 % TTI de frais de collecte et 1,20 % HT soit 1,44 % TTC de frais de recherche foncière.

Commission de gestion annuelle : 10,00 % HT soit 12,00 % TTC des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits financiers.

Commission d'acquisition des actifs : cette commission est assise sur le prix d'acquisition des immeubles et liquidée à un taux maximum de 2 % HT, soit 2,40 % TTC au taux de TVA actuellement en vigueur.

Commission de réalisation des travaux : cette commission est assise sur le montant TTC des dépenses affectées à la réalisation des travaux et liquidée à un taux maximum de 3,50 % HT, soit 4,20 % TTC au taux de TVA actuellement en vigueur.

Modalités de souscription

Prix de part : 1 000 €

Valeur nominale : 820 €

Prime d'émission : 180 €

Nombre minimum de part : 10 (soit 10000 €)

Nombre maximum de part : Aucun

Déterminer le montant de sa réduction en 2016

Pour un souscripteur dont les revenus sont composés de revenus fonciers et dont le revenu imposable se trouve placé dans la tranche marginale d'imposition de 45 % pour un montant au moins égal à la quote part de déficit foncier qui lui est distribuée chaque année par Grand Paris Pierre Capitalisation, le montant de l'économie d'impôt réalisée, en tenant compte des prélèvements sociaux devrait représenter : 39,3 % du montant de la souscription = 65 % x (45 % + 15,5 %).

Pour un souscripteur qui ne dispose pas de revenus fonciers et dont le revenu imposable se trouve placé, dans la tranche marginale d'imposition à 45 %, le montant de l'économie d'impôt réalisée devrait représenter : 29,2 % du montant de la souscription = 65 % x (45 %).

Pour conserver l'avantage fiscal, les parts doivent être détenues pendant une période minimum de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers. Comme précisé dans « l'avertissement » de la note d'information, du fait du manque de liquidité du placement, les investisseurs ne pourraient espérer récupérer leur argent qu'au terme d'une durée de 15 ans, sauf dissolution anticipée.

Exemple

Tranche marginale d'imposition de 45 %

Souscription de 100 parts à 1 000 € : soit 100 000 €

Souscription


Contribuable disposant de revenus fonciers


Année 100 parts Hypothèse d'imputation du déficit foncier en totalité sur 3 ans
Déficit foncier résultant des travaux de l'année N à N+2 Économies d'impôts réalisées en année N+1 (TMI 45 % + CSG 15,5 %)*
2016 100 000 € 35 000 € 21 175 €
2017   15 000 €  9 075 €
2018   15 000 €  9 075 €
Total   65 000 €  39 325 €

Economie fiscale d'environ 39 %

*Hors prise en compte de la CSG déductible.

Rendement potentiel

Au fur et à mesure de la réhabilitation progressive des immeubles, les logements mis en location généreront des loyers.

La SCPI ne prévoit pas d'engager une politique de distribution de dividendes mais d'affecter la trésorerie au remboursement d'un ou plusieurs emprunts de type « in fine » qui permettront d'augmenter sa capacité d'investissement et corrélativement le montant des travaux de rénovation déductibles.

Comment souscrire ?

Il vous suffit de faire une demande de documentation. Vous recevrez immédiatement deux e‑mails de notre part comprenant :

  1. Tous les documents réglementaires et indispensables pour valider votre souscription.
  2. Le dossier de souscription complet

Retournez-nous l'ensemble des documents complétés et signés à l'adresse suivante :

mes-placements.fr
103 rue de Grenelle
75007 PARIS

Une fois votre dossier reçu, nous vous adresserons un e‑mail accusant réception de votre souscription.

Imposition des plus‑values de cession

Les plus‑values réalisées par les particuliers font l'objet d'une imposition au taux actuellement en vigueur de 34,5 % dont 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 15,5 % au titre des prélèvements sociaux. Une taxe gravant les plus‑values immobilières excédant 50 000 € serait éventuellement exigible. Lorsque la vente porte sur des biens détenus depuis plus de cinq ans, la plus‑value brute ainsi déterminée est diminuée d'un abattement pour durée de détention (cf. fiscalité).

En l'état actuel de la législation, les plus‑values potentielles qui seraient soumises à l'impôt lors de la liquidation de la société seraient déterminées par différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition des immeubles.

Les prix d'acquisition des immeubles formant le patrimoine des SCPI de type « déficit foncier » peuvent être faibles compte tenu des travaux à entreprendre. Or, l'impôt et les cotisations sur les plus‑values seront d'autant plus importants que le prix d'acquisition des immeubles à rénover sera faible et que leur durée de détention sera courte.

Exemple des modalités d'imposition de ces plus‑values, abstraction faite de l'évolution à long terme des prix immobiliers :

Prix de vente au bout de 13 ans : 1 000 €

Prix de revient : 1 000 € dont

  • Travaux (50 %) : 500 €
  • Prix d'acquisition : 465 €
  • Frais d'acquisition (7,50 %) : 35 €

Plus‑value imposable : 500 € soit (1 000 ‑ 465 ‑ 35)

Important : La revente des parts avant la dissolution de la SCPI par la société de gestion est quasiment impossible. Pour connaître la fiscalité applicable, reportez‑vous à la notice d'information de la SCPI.

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Avertissement

L'investissement en SCPI est un investissement de long terme (8 ans minimum recommandés). Il existe un risque de liquidité et un risque de perte en capital lors du rachat ou de la revente des parts selon l'état du marché immobilier d'entreprise français. Ni le capital ni le rendement ou versement de dividende ne sont garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La Société de gestion ne garantit pas le rachat (ou la vente des parts). La sortie n'est possible que s'il existe une contrepartie.

Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence.

Les associés de la SCPI sont fiscalisés sur les dividendes perçus en fonction de leur quote part des revenus locatifs et financiers, ainsi que les plus values immobilières éventuellement générés par la SCPI.

(1) Taux de distribution sur valeur de marché = dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) rapporté au prix de part acquéreur moyen de l'année. Ce calcul correspond à la distribution effective sur l'execice rapportée au prix de souscription (prix acquéreur) au 31 décembre N‑1. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

(2) Le taux d'occupation financier (TOF) se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.