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COMMENT INVESTIR DANS LES SCPI DE RENDEMENT ?

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont un placement d’immobilier locatif sans aucun souci de gestion. Les SCPI sont idéales pour diversifier votre patrimoine et obtenir des revenus complémentaires (immédiats ou différés) via une acquisition en cash ou à crédit.

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Investir en SCPI à crédit

L’acquisition des parts de SCPI peut-être financée par un prêt immobilier. mes-placements.fr n'est pas courtier en crédit néanmoins en raison de notre activité, nous avons lié un partenariat avec un courtier en Crédit qui financera votre projet. mes-placements.fr vous accompagne durant le processus.

Avantages

  • Utiliser le levier du crédit pour optimiser son investissement
  • Éviter de mobiliser son épargne
  • Utiliser sa capacité de remboursement et d'endettement
  • Impacter fiscalement ses intérêts d'emprunt sur ses revenus fonciers
  • Acquérir plus de parts
  • L'accompagnement de professionnels 6j/7

Inconvénients

  • En cas de baisse de vos revenus, l'effort d'épargne peut être plus important

Point de vigilance : Le rendement des SCPI n'est pas garanti, le remboursement des échéances de prêt est indépendant des revenus escomptés.

Comment faire ?

Vous pouvez interroger votre établissement bancaire habituel pour le financement de vos parts. Ce dernier ne sera peut-être pas en mesure de financer les SCPI que vous avez sélectionnées.

Nous sommes en mesure de vous mettre en relation avec des spécialistes du crédit. Ceux-ci auront besoin pour étudier votre dossier et le présenter en banque d'avoir, en plus des documents précédemment demandés, les documents suivants :

  • La fiche de renseignements pour la demande de prêt complétée et signée
  • Un justificatif de domicile :
    • Pour les locataires : une quittance de loyer
    • Pour les propriétaires : une attestation de propriété ou votre dernière taxe foncière
  • Une copie de votre livret de famille
  • La copie intégrale de votre dernier avis d'imposition 2042 et 2044 (si revenus fonciers)
  • La copie de votre déclaration ISF pour les personnes concernées.
  • Pour les salariés : La copie de vos 3 derniers bulletins de salaire plus celui du mois de décembre
  • Pour les non-salariés : La copie 2035 des trois derniers exercices.
  • Les relevés de comptes des trois derniers mois de vos établissements bancaires
  • La copie de la situation des comptes de vos différents produits d'épargne
  • La photocopie des tableaux d'amortissement de vos prêts en cours : prêts immobiliers et à la consommation
  • Le mandat de recherche de financement

Pour souscrire vos parts à crédit par notre intermédiaire, contactez-nous au 01 47 20 33 00

Investir en SCPI au comptant

L’acquisition des parts de SCPI au comptant est le mode de souscription le plus courant car il permet d’obtenir rapidement des revenus réguliers.

Avantages

  • Revenus immédiats et réguliers
  • Aucun souci de gestion ou de location
  • La possibilité de diversifier ses actifs (murs de magasins, de bureaux)

Inconvénients

  • Fiscalité pénalisante pour les tranches marginales élevées

Comment investir ?

Une fois la sélection des SCPI effectuée, l'opération de souscription est simple :

Il vous suffit de nous retourner :

  • Le dossier de souscription dûment complété et signé
  • Une photocopie recto / verso d'une pièce d'identité en cours de validité pour chacun des acquéreurs (il est possible d'acquérir conjointement les parts)
  • Un justificatif de domicile de moins de trois mois
  • Le chèque correspond à votre investissement, tiré sur le compte du souscripteur et libellé à l'ordre de la SCPI (N'établissez pas votre chèque à l'ordre de mes-placements.fr)
  • Le RIB de votre compte pour percevoir, de façon trimestrielle, les revenus de votre investissement
  • La Fiche de connaissance client
  • Le récépissé de non démarchage

Une fois vos parts enregistrées, vous recevrez une attestation de propriété de parts et vous commencerez à percevoir vos revenus à la fin du délai de jouissance.

Les dividendes sont versés à trimestre échu et le délai de jouissance varie en fonction des SCPI. Il est généralement compris entre 1 et 6 mois.

Explication du délai de jouissance :

Le délai de jouissance est le décalage entre la date d'investissement dans une SCPI et la date à laquelle vous commencez à cumuler des droits aux revenus de la SCPI. Il est exprimé en mois et débute le 1er jour du mois qui suit la fin de ce délai de jouissance.

Les SCPI pour recevoir des revenus futurs

1 - J'achète des parts de SCPI le 15 mars.
2 - Le délai de jouissance étant de 4 mois, soit le 15 juillet, vous commencerez à cumuler des droits à revenu le 1er août.
3 - Début des droits à revenu.
4 - Fin octobre, je touche les loyers pour les mois d'août et de septembre. Je recevrais par la suite les loyers trimestriels nets de charges.

Investir en SCPI en démembrement

Achat d'un bien immobilier à prix réduit, exonération d'IFI, absence de charges … l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'avère être un outil de stratégie patrimoniale particulièrement efficace, notamment dans le cadre des SCPI.

Avantages et inconvénients du démembrement

Avantages Inconvénients
  • Constitution d'un patrimoine immobilier à prix réduit
  • Aucun souci de gestion
  • Investissement souple et accessible
  • Investissement long terme
  • Pas de garantie sur le montant des loyers ni sur le capital
Pour le nu-propriétaire Pour l'usufruitier Pour le nu-propriétaire Pour l'usufruitier
Préparation à la retraite Achat de parts de SCPI à 20 ou 35 % de leur valeur Absence de revenus pendant le démembrement Une fois le démembrement terminé, l'usufruitier n'a plus rien
Gros potentiel plus-value à terme Taux de rendement élevé Pendant le démembrement, le rendement doit être assez élevé pour amortir l'acquisition
Exonération d'ISF

Fonctionnement

Le démembrement consiste à séparer les deux composantes de la propriété d'un bien que sont :

  • L'usufruit, qui donne le droit de percevoir les loyers, sans être propriétaire des murs
  • La nue-propriété, qui donne la propriété des murs sans les loyers

Le cumul de l'usufruit et de la nue-propriété s'appelle la pleine propriété.

Explication du démembrement

Pendant le démembrement (généralement de 5 à 15 ans) :

  • Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer
  • L'usufruitier reçoit 100 % des loyers

À la fin du démembrement :

  • L'usufruit se termine
  • Le nu-propriétaire devient plein propriétaire et commence à percevoir les loyers de la SCPI

Quelle fiscalité ?

  • Les loyers et les plus-values suivront la fiscalité immobilière
  • Le nu-propriétaire est exonéré d'ISF pendant toute la durée du démembrement

Percevoir des revenus immédiats

Vous souhaitez percevoir des revenus réguliers grâce à l'immobilier professionnel, mais vous ne souhaitez pas vous occuper des locataires ? Les SCPI en direct sont faites pour vous.

Les SCPI distribuent tous les trimestres des revenus réguliers à ses investisseurs, grâce aux loyers perçus.

L'immobilier professionnel pour percevoir des revenus immédiats :

  • Revenus trimestriels
  • Performances et souplesse
  • Mutualisation des risques
  • Aucun souci de gestion

Vous souhaitez investir à crédit et profiter d'en effet de levier ? Nous pouvons vous accompagner dans votre financement. En savoir plus.

Les SCPI c'est facile

1 - J'achète des parts de SCPI 2 - Je reçois des loyers nets de charges, tous les trimestres

Exemple d'investissement :
J'investis : 10 000 € dans une SCPI qui distribue 5 % par an.
Je recevrais tous les trimestres : 125 €
Hypothèse retenue pour illustrer le mécanisme de distribution des revenus dans les SCPI. Taux de distribution stable de 5 % par an.

Disposer de revenus futurs

Vous avez besoin de vous constituer un complément de revenus pour votre retraite ? Pensez aux SCPI en démembrement.

Le démembrement consiste à séparer le droit de percevoir les revenus d'un bien (les loyers pour un bien immobilier) et la propriété du même bien pendant une durée définie. Le droit de percevoir des revenus s'appelle l'usufruit, celui de détenir la seule propriété d'un bien s'appelle la nue-propriété.

Achetez dès aujourd'hui la nue-propriété de parts de SCPI et choisissez au bout de combien d'années vous souhaitez percevoir vos revenus (5, 10 ou 15 ans).

Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus. Vous n'avez donc aucune fiscalité et vous êtes exonéré(s) d'ISF. L'IFI étant dû par l'usufruitier.

Cette absence de revenus est compensée par une réduction du prix de parts des SCPI. Une fois le démembrement terminé, vous récupérez l'usufruit et vous percevez les loyers.

Exemple de décote :

Durée du démembrement 5 ans 10 ans 15 ans
Réduction de 25 % 39 % 44 %

Exemple pour SCPI dont le prix de part est : 200 €
Durée du démembrement : 10 ans
Prix d'une part en nue-propriété de la SCPI : 122 € (200 € - 39 %)

Les SCPI pour recevoir des revenus futurs

1 - J'achète la nue-propriété de parts de SCPI, avec une réduction du prix de part
2 - Pendant le démembrement, je ne perçois aucun loyer et je n'ai pas de fiscalité
3 - A la fin du démembrement, je commence à percevoir tous les trimestres les loyers nets de charges

Avantages :

  • Achat moins cher
  • Perception des loyers à date choisie
  • Exonération d'IFI

Exemple d'investissement :

Comparer un investissement en SCPI classique et en nue-propriété
Taux de distribution stable à 6,03 % par an et pas de revalorisation de prix d'une part

Investissement de 10 000 €


Nue-propriété


Classique


Prix d'une part en N

131,2 €

205 €

Nombre de parts acquises

76,21

48,78

Revenus annuels

0 € (pendant le démembrement)

942 € (après le démembrement)

603 € par an

Prix d'une part à N+10

205 (soit une variation de + 56 %)

205 (aucune variation)

Réduire mon IFI

Investir dans l'immobilier tout en réduisant sa facture IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ? Pensez aux SCPI en démembrement.

En achetant la nue-propriété de parts de SCPI votre investissement sortira de votre patrimoine taxable à l'IFI. Vous réaliserez donc une économie d'IFI pendant toute la durée du démembrement (au choix de 5 à 15 ans).

En quoi consiste le démembrement ?

Cela consiste à séparer entre plusieurs personnes, le droit de percevoir les revenus d'un bien (l'usufruit) et la seule propriété du même bien (la nue-propriété). La somme de ces 2 droits s'appelle la pleine propriété.
Il y a donc 2 valeurs différentes pour un même bien :

  • La valeur de la nue-propriété
  • La valeur pour l'usufruit

En achetant la nue-propriété d'une SCPI, vous achetez donc vos parts avec une décote/une réduction du prix de part. En contrepartie, vous ne percevez aucun revenu pendant le démembrement.

Une fois le démembrement terminé, vous récupérez la valeur de l'usufruit, vous serez soumis à l'IFI et commencerez à percevoir les loyers de la SCPI.

Exemple de décote :

Durée du démembrement 5 ans 10 ans 15 ans
Réduction de 25 % 39 % 44 %

Avantages :

  • Économie d'IFI
  • Achat de parts de SCPI moins cher
  • Revenus pour la retraite
  • Potentiel de valorisation à terme

Exemple d'investissement :
Patrimoine taxable à l'ISF : 1 450 000 euros.
ISF à payer : 3 550 € au titre de l'ISF 2017.
Investissement en SCPI : 200 000 euros pour l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété pour une durée de 10 ans

Patrimoine taxable à l'ISF après cet investissement : 1 250 000 €
1 450 000 € - 200 000 €
Economie d'ISF : 3 550 € par an (soit 35 500 €)

investissement en Nue-Propriéte

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Important

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. La Société de gestion ne garantit pas le rachat/la revente des parts qui n'est possible, dans le cadre d'une détention en directe (hors assurance vie) que s'il existe une contrepartie/un acheteur. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 10 %. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires disponibles sur notre site avant tout investissement.

Prix de souscription d'une part diminué des commissions de souscription (soit 6 à 10 %).

Valeur de tous les actifs détenus par la SCPI.

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