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Investir facilement en scpi

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permettent d'accéder en toute simplicité à l'immobilier sans les soucis de gestion liés à la détention d'un bien propre.

L'acquisition des parts de SCPI peut être financée par un prêt immobilier

mes-placements.fr n'est pas courtier en crédit néanmoins en raison de notre activité, nous avons lié un partenariat avec un courtier en Crédit qui financera votre projet. mes-placements.fr vous accompagne durant le processus.

Avantages

  • Utiliser le levier du crédit pour optimiser son investissement
  • Éviter de mobiliser son épargne
  • Utiliser sa capacité de remboursement et d'endettement
  • Impacter fiscalement ses intérêts d'emprunt sur ses revenus fonciers
  • Acquérir plus de parts
  • L'accompagnement de professionnels 6j/7

Inconvénients

  • En cas de baisse de vos revenus, l'effort d'épargne peut être plus important

Point de vigilance : Le rendement des SCPI n'est pas garanti, le remboursement des échéances de prêt est indépendant des revenus escomptés.

Comment faire ?

Vous pouvez interroger votre établissement bancaire habituel pour le financement de vos parts. Ce dernier ne sera peut-être pas en mesure de financer les SCPI que vous avez sélectionnées.

Nous sommes en mesure de vous mettre en relation avec des spécialistes du crédit. Ceux-ci auront besoin pour étudier votre dossier et le présenter en banque d'avoir, en plus des documents précédemment demandés, les documents suivants :

  • La fiche de renseignements pour la demande de prêt complétée et signée
  • Un justificatif de domicile :
    • Pour les locataires : une quittance de loyer
    • Pour les propriétaires : une attestation de propriété ou votre dernière taxe foncière
  • Une copie de votre livret de famille
  • La copie intégrale de votre dernier avis d'imposition 2042 et 2044 (si revenus fonciers)
  • La copie de votre déclaration ISF pour les personnes concernées.
  • Pour les salariés : La copie de vos 3 derniers bulletins de salaire plus celui du mois de décembre
  • Pour les non-salariés : La copie 2035 des trois derniers exercices.
  • Les relevés de comptes des trois derniers mois de vos établissements bancaires
  • La copie de la situation des comptes de vos différents produits d'épargne
  • La photocopie des tableaux d'amortissement de vos prêts en cours : prêts immobiliers et à la consommation
  • Le mandat de recherche de financement

Pour souscrire vos parts à crédit par notre intermédiaire, contactez-nous au 01 47 20 33 00 ou via notre formulaire de contact

Pour qui ?

Pour toute personne soucieuse de percevoir des revenus réguliers rapidement.

Avantages

  • Revenus immédiats et réguliers
  • Aucun souci de gestion ou de location
  • La possibilité de diversifier ses actifs (murs de magasins, de bureaux)

Inconvénients

  • Fiscalité pénalisante pour les tranches marginales élevées

Comment investir ?

Une fois la sélection des SCPI effectuée, l'opération de souscription est simple :

Il vous suffit de nous retourner :

  • Le dossier de souscription dûment complété et signé
  • Une photocopie recto / verso d'une pièce d'identité en cours de validité pour chacun des acquéreurs (il est possible d'acquérir conjointement les parts)
  • Un justificatif de domicile de moins de trois mois
  • Le chèque correspond à votre investissement, tiré sur le compte du souscripteur et libellé à l'ordre de la SCPI (N'établissez pas votre chèque à l'ordre de mes-placements.fr)
  • Le RIB de votre compte pour percevoir, de façon trimestrielle, les revenus de votre investissement
  • La Fiche de connaissance client
  • Le récépissé de non démarchage

Une fois vos parts enregistrées, vous recevrez une attestation de propriété de parts et vous commencerez à percevoir vos revenus à la fin du délai de jouissance.

Les dividendes sont versés à trimestre échu et le délai de jouissance varie en fonction des SCPI. Il est généralement compris entre 1 et 6 mois.

Explication du délai de jouissance :

Le délai de jouissance est le décalage entre la date d'investissement dans une SCPI et la date à laquelle vous commencez à cumuler des droits aux revenus de la SCPI. Il est exprimé en mois et débute le 1er jour du mois qui suit la fin de ce délai de jouissance.

Les SCPI pour recevoir des revenus futurs

1 - J'achète des parts de SCPI le 15 mars.
2 - Le délai de jouissance étant de 4 mois, soit le 15 juillet, vous commencerez à cumuler des droits à revenu le 1er août.
3 - Début des droits à revenu.
4 - Fin octobre, je touche les loyers pour les mois d'août et de septembre. Je recevrais par la suite les loyers trimestriels nets de charges.

Démembrement de SCPI

Achat d'un bien immobilier à prix réduit, exonération d'ISF, absence de charges … l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'avère être un outil de stratégie patrimoniale particulièrement efficace, notamment dans le cadre des SCPI.

Avantages et inconvénients du démembrement

Avantages Inconvénients
  • Constitution d'un patrimoine immobilier à prix réduit
  • Aucun souci de gestion
  • Investissement souple et accessible
  • Investissement long terme
  • Pas de garantie sur le montant des loyers ni sur le capital
Pour le nu-propriétaire Pour l'usufruitier Pour le nu-propriétaire Pour l'usufruitier
Préparation à la retraite Achat de parts de SCPI à 20 ou 35 % de leur valeur Absence de revenus pendant le démembrement Une fois le démembrement terminé, l'usufruitier n'a plus rien
Gros potentiel plus-value à terme Taux de rendement élevé Pendant le démembrement, le rendement doit être assez élevé pour amortir l'acquisition
Exonération d'ISF

Fonctionnement

Le démembrement consiste à séparer les deux composantes de la propriété d'un bien que sont :

  • L'usufruit, qui donne le droit de percevoir les loyers, sans être propriétaire des murs
  • La nue-propriété, qui donne la propriété des murs sans les loyers

Le cumul de l'usufruit et de la nue-propriété s'appelle la pleine propriété.

Explication du démembrement

Pendant le démembrement (généralement de 5 à 15 ans) :

  • Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer
  • L'usufruitier reçoit 100 % des loyers

À la fin du démembrement :

  • L'usufruit se termine
  • Le nu-propriétaire devient plein propriétaire et commence à percevoir les loyers de la SCPI

Quelle fiscalité ?

  • Les loyers et les plus-values suivront la fiscalité immobilière
  • Le nu-propriétaire est exonéré d'ISF pendant toute la durée du démembrement

Acquisition de SCPI en assurance vie

La souplesse et la fiscalité avantageuse de l'assurance vie alliées à la rentabilité des SCPI

Le contrat d'assurance vie, investi en SCPI, combine les avantages de la SCPI (diversification des investissements, gestion déléguée…) et la fiscalité attractive de l'assurance vie. En effet, les revenus de la SCPI seront réinvestis au sein de votre contrat d'assurance vie. Il n'y a donc aucune fiscalité pendant la vie de votre investissement. Ce sera uniquement lorsque vous procèderez à un retrait, que vous serez soumis au régime avantageux de la fiscalité sur les plus-values en assurance vie.

En revanche, l'assurance vie ne vous permettra pas d'utiliser le levier d'endettement et d'acheter à crédit des parts de SCPI.

Il n'y a pas de solution toute faite et il convient donc d'étudier très précisément selon votre cas particulier quel mode de souscription en SCPI vous convient le mieux.

Les éléments suivants doivent être considérés :

  • Vos objectifs : perception de revenus, défiscalisation, plus-value, transmission …
  • Votre tranche marginale d'imposition
  • Vos autres revenus/déficits fonciers
  • Votre horizon de placement

Comparatif : SCPI en direct ou en assurance vie

SCPI en assurance vie, quel contrat choisir ?

Avant d'investir dans des SCPI dans une assurance vie, il est important de sélectionner le contrat vous offrant les meilleures conditions d'investissements. Ce tableau comparatif regroupe les critères à étudier afin de choisir le contrat le plus adapté à cet investissement (Gestion des loyers, plafond d'investissement, délai de jouissance, prix d'acquisition…).

Nom du contrat mes-placementsliberté mes-placementsretraite mes-placementsvie
Nombre de SCPI 16 10 2
Plafond d'investissement - 50 % de l'encours du contrat ou 50 000 € par SCPI 50 % de l'encours du contrat, ou du versement, ou 200 000 € par SCPI
Investissement minimum 50 € 1 part de SCPI 50 €
Accessibles par Versement & arbitrage Versement & arbitrage Versement & arbitrage
Délai de jouissance 1er jour du mois qui suit le mois d'investissement J + 3 (J + 1 si versement ou arbitrage réalisés en ligne avant 20h) De 1 à 6 mois en fonction de la SCPI
% des loyers perçus 100 % SCPI à capital variable (85 % minimum SCPI à capital fixe) 85 % De 85 à 90 %
Distribution des coupons Trimestrielle Mensuelle Trimestrielle
Supports réceptacle des loyers Fonds en euros Fonds en euros Réinvestis dans la SCPI
Prix d'achat dans le contrat Valeur de retrait  SCPI à capital variable (Valeur de réalisation  SCPI à capital fixe) 97,50 du prix de souscription Valeur de réalisation
Prix de revente Valeur de retrait  SCPI à capital variable (Valeur de réalisation  SCPI à capital fixe) Valeur de retrait  Valeur de réalisation  - 2 % (ou 1,50 % en fonction de la SCPI)
Prix de valorisation dans le contrat Valeur de retrait  SCPI à capital variable (Valeur de réalisation  SCPI à capital fixe) Valeur de retrait  Valeur de réalisation  - 2 % (ou 1,50 % en fonction de la SCPI)
Frais d'entrée De 2 à 9,46 % prélevés en diminution du montant investi - 2 % (ou 1,50 % en fonction de la SCPI) impactés en augmentation du prix d'achat-dans le contrat

mes-placementsliberté, l'un des meilleurs contrats d'assurance vie du marché pour investir en SCPI :

  • La plus large sélection d'Unités de compte SCPI : 15 SCPI accessibles dont PFO2, Multimmobilier 2, Primovie, Epargne Foncière…
  • Pas de contrainte d'investissement : jusqu'à 100 % de votre contrat en Unité de Compte SCPI et jusqu'à 100 % des revenus versés
  • Des frais réduits au maximum : 0 % de frais d'entrée, de versement et de sortie (hors SCPI/OPCI), des frais de gestion de 0,50 % sur les Unités de Compte et de 0,70 % sur les fonds en euros, pas de frais d'arbitrage en ligne

En savoir plus

Important

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. La Société de gestion ne garantit pas le rachat/la revente des parts qui n'est possible, dans le cadre d'une détention en directe (hors assurance vie) que s'il existe une contrepartie/un acheteur. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 10 %. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires disponibles sur notre site avant tout investissement.

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