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SCPI, les 9 bonnes raisons de les acheter à crédit

Comme pour l’achat d’un bien immobilier classique, il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Une stratégie aux multiples avantages.

Achevé de rédiger le 19/11/2018

Les chiffres de la collecte régulièrement publiés par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) témoignent d’un engouement croissant des épargnants pour les Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Le plus souvent achetées au comptant, elles peuvent également l’être à crédit. Et à y regarder de plus près, cette stratégie présente bien des avantages, au regard notamment des taux d’intérêt historiquement bas proposés actuellement par les établissements financiers.

Voici 9 de ses principaux atouts :

1 - obtenir des revenus complémentaires

Les SCPI distribuent tous les trimestres des revenus réguliers à ses investisseurs, grâce aux loyers perçus. Les rendements sont, par ailleurs, attractifs. En 2017, la pierre papier » a offert, selon l’Aspim, un taux de distribution moyen de 4,43 %, là où le livret A stagne à 0,75 % et où les fonds en euros parviennent péniblement à atteindre les 2 %.

2 - adapter le montant de vos investissement à vos capacités financières

Les SCPI sont accessibles dès 300 €.

3 - diversifier votre épargne sur des actifs immobiliers de qualité

Les SCPI font l'acquisition de biens immobilier professionnels locatifs (bureaux, commerces, boutiques ...) qui seraient difficilement accessibles pour un investisseurs particulier.

4 - mutualiser les risques

Les montants dont disposent les SCPI permettent une diversification du risque par la multiplication des biens.

5 - éviter les contraintes  

Vous n'avez pas à vous soucier de la gestion des biens immobiliers. La société de gestion prend en charge tout l’administratif et s’occupe de trouver les biens et les locataires. 

6 - acheter sans capital

Avec le crédit, vous n’aurez pas besoin de mobiliser un capital pour faire l’acquisition de parts de SCPI. Les revenus distribués par la SCPI vont, par ailleurs, couvrir partiellement, voire totalement, vos échéances de prêt. Ce qui réduira d’autant votre effort d’épargne.

7 - Profiter d'un taux d’intérêt historiquement bas

Les rendements se situent à des niveaux bien supérieurs au coût du financement :

- Les conditions d’emprunt se maintiennent à des niveaux historiquement bas (autour de 2 % sur 15 ans) ;

- les taux de distribution des SCPI font preuve d’une belle régularité : 4,85% en moyenne en 2015, 4,63 % en 2016 et 4,43 % en 2017.

8 - bénéficier d'un coup de pouce fiscal

Petit bonus fiscal, vous aurez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, et ce sans limitation de montant ni de durée.

9 - opter pour le crédit le mieux adapté à votre situation

Selon votre situation, vous pourrez opter pour un prêt amortissable ou in fine.

- Avec le crédit amortissable, vos mensualités sont composées d'intérêts et de capital à rembourser

- Avec un prêt in fine, l'emprunteur ne paye que des intérêts durant toute la vie du crédit. Le capital est, quant à lui, remboursé entièrement à la fin du prêt. Ce mode d’acquisition intéressera particulièrement les contribuables fortement imposés (tranche à 45 %).


Cas concret : un épargnant souhaite faire un investissement de 50 000 € pour acheter des parts de SCPI. Les acquérir à crédit lui permettrait de réaliser un TRI de 4,32 % sur 15 ans, contre 2,74 % pour un achat des SCPI au comptant. (voir le tableau ci-dessous)
        Simulation acquisition de parts de SCPI
Mode d’acquisition
À crédit
Comptant
Montant investi
0
50 000 €
Montant emprunté (crédit amortissable)
50 000 €
0
Taux de l’emprunt
2.75 %
-
Taux de distribution
4,63 %
4,63 %
Durée de l’investissement/emprunt
15 ans
15 ans
Revenus mensuels distribués
222 €
222 €
Mensualités
339 €
-
Effort d’épargne (après impôts)  
195 €
-
Taux marginal d’imposition
30 %
30 %
Capital au bout de 15 ans (revalorisation de 1 % par an)
51 501 €
51 501 €
Enrichissement
16 816 €
26 554 €
Taux de rentabilité interne
4,32 %
2,74 %
Bilan
Les revenus distribués par la SCPI vont permettre à l’épargnant de rembourser une partie de son emprunt. Son effort d'épargne est ainsi abaissé à 195 € mensuel. Le financement par un crédit lui permet, dans cet exemple, d'améliorer sensiblement la rentabilité globale de son opération.

                                                                                        Accéder au simulateur SCPI 2018

Les points de vigilance

L'acquisition de parts de SCPI est un investissement de long terme, avec une durée minimum recommandée située entre 8 ans et 10 ans. Vous devez garder à l'esprit :

  • L’importance du choix de la SCPI

Il convient de privilégier une SCPI de qualité, délivrant des rendements réguliers. Mais comme pour la grande majorité des placements, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le risque de baisse des revenus distribués doit etre pris en compte. Vous ne devez pas vous baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour rembourser les mensualités.

  • Le capital investi n’est pas garanti

La valeur des parts dépend des fluctuations des marchés immobiliers.

  • Le risque de liquidité

Les SCPI ne sont pas cotées. Elles peuvent donc présenter un risque de liquidité plus important.

  • La fiscalité pourra évoluer tout au long de votre investissement

 

                                                       D’autres questions ? je souhaite être contacté par un conseiller

L’avis de mes-placements.fr

Un rendement attractif conjugué à des taux d’intérêt historiquement bas, le mariage entre les SCPI et le crédit n’a jamais semblé aussi intéressant.

Cette stratégie doit bien évidement faire l’objet d’une étude approfondie, en fonction de votre profil d’investisseur et votre patrimoine. N’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers, ils sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre démarche. Nous serons alors en mesure de vous mettre en relation avec des spécialistes du crédit.


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