Recevez une documentation
par courrier

SCPI : 2015, l’apothéose ?

La prédilection structurelle des épargnants français pour l’immobilier s’est pleinement vérifiée en 2015 au travers de la souscription aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Sur fond d’écrasement généralisé des rendements et d’instabilité boursière persistante, celles-ci ont connu une collecte sans précédent, en progression de 46 %, très proche de 5 milliards d’euros en données brutes, après un exercice 2014 déjà très vigoureux (+ 26 %) ; en cinq ans, la collecte a pratiquement doublé, et la capitalisation totale des plus de 170 SCPI du marché atteint 38 milliards d’euros, avec une forte prédominance des SCPI d’entreprise.


A ce véritable bulletin de victoire, il convient d’ajouter l’explosion de la collecte des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), titres hybrides à prépondérance immobilière, dont la diversification purement financière améliore la souplesse de gestion et la liquidité. En 2015, les OPCI du marché ont récolté 2,5 milliards d’euros de souscriptions nouvelles, ce qui aboutit à un doublement de leur capitalisation en un an.

S’il est évidemment difficile de maintenir une telle accélération, l’engouement pour ces produits ne se dément pas durant les premiers mois de 2016 et reste à un niveau très élevé. Les prévisions d‘investissement dans l’immobilier d’entreprise tournent autour de 30 milliards d’euros cette année, un chiffre du même ordre que lors des deux années précédentes. Une nouvelle année de succès semble promise aux souscripteurs. Certes, le rendement moyen des SCPI d’entreprise, désormais défini en la matière comme ‘taux de distribution sur valeur de marché’, s’est légèrement tassé l’an passé, franchissant à la baisse la barre des 5 % annuels pour s’établir à 4.85 %. Cette régression modeste s’explique par une baisse mineure des revenus distribués (-3 %), mais aussi par une réévaluation moyenne de 1,55 % de la valeur des SCPI. Toutefois, cette rémunération ressort comme particulièrement avantageuse, en termes absolus d’une part avec une inflation réduite à zéro, en termes relatifs ensuite comparativement aux placements de taux ou à faible risque aux rendements actuellement dérisoires.

Un secteur, l’immobilier, bénéficiant d’une faveur spontanée extrêmement vive de la part du public, ressenti de surcroît comme très stable ; une rémunération presque hors norme à l’heure de la compression des rendements et qui n’a encore été qu’à peine écornée ; une dynamique qui, en ce 1er semestre 2016, ne donne pas de signe de ralentissement : il n’en faut pas davantage pour générer un engouement qui a tourné au plébiscite, en particulier au travers de l’assurance vie où, aux qualités intrinsèques du secteur, s’ajoute une fiscalité beaucoup plus légère que celle infligée aux autres modes de placements. Au-delà de l’enthousiasme pour le produit, ainsi que pour les OPCI, il est malgré tout raisonnable d’en analyser les perspectives. Quelques articles, encore rares, ont récemment averti d’une vraisemblable surévaluation des prix des bureaux en région parisienne, du moins pour certaines localisations. Le niveau soutenu de la construction en regard d’une activité économique qui manque de dynamisme est un argument d’un tel diagnostic. Pour autant, les derniers taux de vacances connus ne signalent guère d’infléchissement, et les perspectives de court terme restent assez bonnes. On peut voir émerger deux menaces sur le secteur, l’une à terme rapproché mais qui est assez bénigne, l’autre nettement plus lourde mais à échéance sensiblement plus lointaine.

La première menace, dont la concrétisation a déjà commencé, est celle de la baisse du rendement, c’est-à-dire de l’érosion des coupons distribués. Il va être très difficile en effet aux gestionnaires de SCPI de maintenir leur distribution alors que les loyers effectifs qu’ils encaissent tendent à se tasser. Non seulement il est souvent difficile de réévaluer les loyers, même après neuf ans, lors du renouvellement de bail, car les entreprises locataires vivent sous contrainte financière permanente ; mais de plus, garder un locataire solvable exige de plus en plus de sacrifices parfois mineurs (franchise de loyer de quelques mois, réfection plus ou moins étendue des locaux, etc.) dont l’addition finit par peser sur les revenus. L’érosion, même légère, de ceux-ci se retrouve dans la distribution au porteur final même si, pour l’instant, des réserves assez confortables ont permis d’en amortir le tassement. Mais un autre phénomène commence à œuvrer, qui est la rançon du succès : la collecte des SCPI a tellement progressé que les gestionnaires n’ont pas intégralement investi les capitaux recueillis, par réticence, à raison, à déclencher une surenchère inflationniste sur les achats de surfaces. Ces capitaux provisoirement inemployés soit servent à financer des travaux, opérations nécessaires mais qui ne sont pas productives de revenus immédiats, soit attendent des opportunités meilleures dans des placements de court terme dont le fruit est aujourd’hui symbolique ; en tout état de cause, on est loin ici des 5% environ générés par les loyers, et ceci va se refléter, dès 2016, par une tendance à la diminution des revenus distribués. Cela étant, le mouvement sera encore limité, et ces derniers vont longtemps se comparer avantageusement aux rendements mobiliers de risque comparable.

La deuxième menace est à plus long terme : il s’agit de la remontée des taux d’intérêt, qui finira par se produire un jour, même si elle apparaît encore éloignée compte tenu de la politique monétaire de la BCE. L’immobilier sous toutes ses formes est un secteur très sensible au coût de l’argent, où le recours au crédit est permanent et où seules des opérations mineures peuvent se faire sur fonds propres. Les périodes de remontée des taux sont de ce fait logiquement difficiles pour ce secteur. Du point de vue des SCPI, le risque est que les porteurs jugent d’autres modes de placement plus attrayantes, par exemple une remontée du rendement du Livret A (disponible à vue, sans taxation aucune) qui les pousseraient à revenir vers des produits plus liquides. L’accroissement des ordres de vente des SCPI déséquilibrerait alors le carnet d’ordres, une situation qui impose le plus souvent de consentir une baisse de prix de la part afin de rééquilibrer celui-ci. Le porteur subit dans ce cas une double peine : baisses combinées de la rémunération et de la valeur de la SCPI. Si cette évolution n’est pas certaine, son éventualité doit amener l’épargnant à une réflexion sur un produit que les performances exceptionnelles des dernières années ont conduit à considérer, de façon abusive, comme exempt de risque.

Les analyses et commentaires figurant dans cette lettre reflètent le sentiment et l’opinion de Christian CHARDIN, économiste de mes-placements.fr, sur l’économie, les marchés et leurs évolutions possibles, compte tenu de son expertise, des analyses économiques et des informations possédées à ce jour. Ils ne sauraient toutefois constituer un quelconque engagement ou garantie de son auteur ou de mes-placements.fr/Finance Sélection. Les investisseurs demeurent entièrement maîtres et responsables de leurs choix d’investissement et de l’adéquation de ceux-ci avec leur situation patrimoniale et personnelle. Ils reconnaissent assumer et supporter l’intégralité des risques financiers liés à leurs investissements. L’investissement en SICAV/FCP/SCPI/EMTN… ne comporte aucune garantie, ni de rémunération ni de capital.