Recevez une
documentation

Rédigé le 03/01/2020

SCPI

SCPI : 2 opportunités de revalorisation à suivre début 2020

Les SCPI PF Grand Paris et Epargne Foncière ont de bonnes chances de revaloriser leur prix de part assez rapidement.

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) procèdent périodiquement à des revalorisations du prix de la part. Pour les investisseurs, il est pertinent d’acquérir des parts avant une revalorisation. De la sorte, ils achètent leurs parts à un coût moins élevé et la valeur de leur investissement augmente une fois le prix revu à la hausse.

Pour saisir de telles opportunités, il faut toutefois parvenir à les identifier. mes-placements.fr distingue en ce début d’année 2020 deux SCPI avec un profil propice à une prochaine revalorisation du prix de la part : PF Grand Paris et Epargne Foncière.

A savoir : les SCPI PF Grand Paris et Epargne Foncière peuvent être souscrites en direct ou via le contrat d’assurance vie mes-placements Liberté.

PF Grand Paris : patrimoine en plein développement

La SCPI PF Grand Paris, réinventée et rouverte à la souscription en 2017, capitalise sur le développement urbain de la proche banlieue parisienne. Si la nouvelle identité de la SCPI s’avère relativement récente, elle s’appuie sur un patrimoine plutôt ancien. La société de gestion Perial a pu ainsi procéder à de nombreux arbitrages qui lui ont permis de générer d’importantes plus-values.

En termes de stratégie, PF Grand Paris investit particulièrement en état futur d’achèvement : elle profite ainsi du développement des emplacements choisis notamment pour leur proximité des futures lignes de transports en commun du Grand Paris. De la sorte, la SCPI acquiert des actifs immobiliers à fort potentiel locatif avec de bonnes perspectives de valorisation dans le temps.

A savoir : Perial a procédé à une revalorisation du prix de la part de PF Grand Paris en 2017 ainsi qu’en 2018.

Ces éléments poussent à la hausse le ratio valeur de reconstitution/prix de part. Celui s’établissait à 108,25 % début mai 2019, suite à la dernière revalorisation du prix de la part. La réglementation obligeant la société de gestion à revaloriser le prix de la part dès lors que ce ratio excède 110 %, une nouvelle augmentation du prix de part paraît tout à fait envisageable pour 2020.

Pour investir sur la SCPI PF Grand Paris

Découvrez PF Grand Paris dans notre assurance vie mes-placements Liberté

Epargne Foncière : revalorisation à venir du fait de la réglementation

L’argument en faveur d’une prochaine hausse du prix de part de la SCPI Epargne Foncière est limpide. Le ratio de la valeur de reconstitution sur le prix d’une part excède le seuil de 110 % au-delà duquel la société de gestion doit augmenter le prix de la part. La revalorisation doit donc être actée prochainement, comme l’exige la réglementation.

Au-delà de ces paramètres, la société de gestion La Française Global Asset Management a intensifié son programme d’arbitrage au troisième trimestre 2019, « avec cinq immeubles cédés représentant plus de 12 000 mètres carrés, dont 8 600 vacants » afin de poursuivre le renouvellement du portefeuille immobilier. Concomitamment, la société de gestion a procédé à plus de 100 millions d’euros d’investissements sur le troisième trimestre (acquisition de quatre actifs). De quoi développer et valoriser le patrimoine de la SCPI... et donc pousser la valeur de reconstitution à la hausse.

Pour investir sur la SCPI Epargne Foncière

Découvrez Epargne Foncière dans notre assurance vie mes-placements Liberté

L’avis de mes-placements.fr

Les SCPI PF Grand Paris (Perial) et Epargne Foncière (La Française Global Asset Management) présentent un fort potentiel de revalorisation du prix de part.

L'expertise annuelle des valeurs des actifs immobiliers détenus par les SCPI interviendra en janvier. Compte tenu de la bonne tenue du marché de l'immobilier de bureaux en 2019 et des investissements et arbitrages réalisés par les sociétés de gestion, les valeurs immobilières détenues par ces SCPI devraient être revues à la hausse. Cela devrait conduire à une augmentation des valeurs de reconstitution et pousser le ratio valeur de reconstitution sur prix de part au-delà du seuil de 110 %.

Au-dessus de ce seuil, la réglementation impose une revalorisation du prix de la part. En attendant que tous ces éléments soient actés, les épargnants ont donc une opportunité à saisir, ou plutôt deux, en achetant des parts en direct ou au travers de leur contrat d'assurance vie mes-placements Liberté.

Fiche d’identité de la SCPI PF Grand Paris

  • Société de gestion : Perial
  • Date de création de la SCPI : 2017 (réouverture du capital à la souscription)
  • Capitalisation : 761 millions d’euros au 30/09/2019
  • Prix de part : 510 euros
  • Souscription minimale : 5 100 euros (dix parts)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la date d'enregistrement de la souscription avec le paiement de la souscription
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) (1) : 4,40 % en 2018
  • Objectif de distribution de dividende pour 2019 : entre 21 et 22 euros par part (distribution trimestrielle)
  • Ratio valeur de reconstitution/prix d’une part (2) : 108,25 % au 02/05/2019
  • Taux d’occupation financier (TOF) (3) : 86,9 % au 30/09/2019
  • Répartition du patrimoine par type d’actifs : Bureaux (94 %), Commerces (4 %), Activités (2 %)


Fiche d’identité de la SCPI Epargne Foncière

  • Société de gestion : La Française Global Asset Management
  • Date de création de la SCPI : 1968
  • Capitalisation : 2,55 milliards d’euros au 30/09/2019
  • Prix de part : 810 euros
  • Souscription minimale : 810 euros (1 part)
  • Délai de jouissance : Premier jour du 4ème mois qui suit la souscription
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) (1) : 4,46 % en 2018
  • Dividende par part : 35,64 euros en 2018 (distribution trimestrielle)
  • Ratio valeur de reconstitution/prix d’une part (2) : 110,64 % au 21/01/2019
  • Taux d’occupation financier (TOF) (3) : 92,9 % au 30/09/2019
  • Répartition du patrimoine par type d’actifs : Bureaux (78,43 %), Commerces (17,06 %), Résidences gérées (4,50 %), Entrepôts (0,01 %)

(1) Taux de distribution sur valeur de marché : dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) rapporté au prix de part acquéreur moyen de l'année. Ce calcul correspond à la distribution effective sur l'exercice rapportée au prix de souscription (prix acquéreur) au 31 décembre N-1.

(2) Ratio valeur de reconstitution/prix d’une part : Le rapport entre la valeur de reconstitution d’une SCPI et son prix de part permet de déterminer si le prix de part est décoté (inférieur à 100 %) ou surcoté. Le prix de part doit obligatoirement se situer dans un delta de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution (entre 90 et 110 %). Lorsque le ratio donne un résultat supérieur à 110 %, la société de gestion doit revaloriser le prix de part à court terme. 

(3) Taux d'occupation financier (TOF) : il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Important

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. La Société de gestion ne garantit pas le rachat/la revente des parts qui n'est possible, dans le cadre d'une détention en directe (hors assurance vie) que s'il existe une contrepartie/un acheteur. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 10 %. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires disponibles sur notre site avant tout investissement.

Les actualités de l'épargne et du patrimoine

Découvrez les dernières actualités