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Revalorisation des parts de SCPI : c'est le moment d'agir

Les SCPI Novapierre 1 et Pierre 48 ont déjà annoncé une revalorisation de leurs parts. PF Grand Paris devrait prochainement suivre.

Achevé de rédiger le 21/03/2018

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Achevé de rédiger le 21/03/2018

Aux yeux des investisseurs, la qualité d’une SCPI est souvent réduite à son taux de rendement, autrement dit à la rémunération qu’elle distribue chaque année à ses souscripteurs. Or d’autres facteurs peuvent venir témoigner de la qualité du patrimoine et de la solidité d’une SCPI. C’est notamment le cas de la revalorisation des parts.

Pourquoi une SCPI revalorise le prix de ses parts ?

La très bonne tenue du marché immobilier d’entreprise, et notamment des bureaux, a permis aux SCPI d’afficher un taux de distribution sur valeur de marché (DVM) moyen très attractif de 4.43 % en 2017. Autre bonne nouvelle, leur patrimoine immobilier s’est également bien valorisé.

→ Le patrimoine profite de la bonne santé du marché immobilier

Avec le temps, le patrimoine immobilier des SCPI a pris de la valeur, soutenu par une demande toujours plus forte, notamment en Île-de-France, et des taux d’intérêts qui n’ont jamais été aussi bas. Et il n’y a aucune raison pour que les épargnants n’en profitent pas : c’est pourquoi les SCPI revalorisent le prix de leurs parts.

Précision : la revalorisation du prix des parts reflète également la qualité de la gestion de la SCPI. Des acquisitions ou des cessions bien senties vont permettre au patrimoine immobilier de s’apprécier.

→ Une revalorisation obligatoire ?

Des dispositions réglementaires imposent aux SCPI de fixer un prix de souscription en rapport avec la valeur de leur patrimoine immobilier.

  • L’intervention d’un expert indépendant

Chaque année, les SCPI à capital variable sont dans l’obligation de faire évaluer par un expert indépendant les biens immobiliers qu’elles détiennent. Cet expert va alors communiquer une valeur dite de « reconstitution » permettant de fixer, en partie, le prix des parts de SCPI.

  • L’AMF peut contraindre la SCPI

L’autorité des marchés financiers (AMF) donne à la société de gestion une certaine latitude pour fixer le prix de ses parts : entre – 10 % et + 10 % de la valeur de reconstitution du patrimoine immobilier.  Les SCPI dont la valeur est trop décotée seront donc tenues d'augmenter le prix de leurs parts.

Des opportunités à ne pas louper

L’annonce d’une revalorisation du prix des parts de SCPI est toujours une très bonne nouvelle pour les épargnants :

  • pour ceux déjà investis : ils voient la valeur de leurs parts s’apprécier ;
  • pour ceux qui ne détiennent pas encore de parts : investir avant la revalorisation effective permet de profiter d’une hausse « garantie » de la valeur des parts.

Une nouvelle vague de revalorisation à venir ?

Depuis quelques semestres, nous assistons à un rattrapage de la valeur des parts qui n’avait jusqu’ici pas beaucoup bougé alors que les prix de l’immobilier se sont, de leur coté, bien appréciés. De nombreux experts anticipent plusieurs revalorisations dans les semaines à venir. D’où l’intérêt pour les épargnants d’investir dans le bon timing.

  • Novapierre 1 et Pierre 48 ont déjà annoncé une revalorisation pour le 1er avril ;
  • l’expertise du patrimoine de PF Grand Paris proposée par Perial fait ressortir une décote de 14,6 % du prix de souscription par rapport à la valeur de patrimoine. La SCPI sera donc dans l’obligation d’augmenter rapidement le prix de la part pour rester dans la fourchette imposée par l’AMF.

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Lexique

  • Valeur de reconstitution (3) : valeur de l’ensemble des biens détenus par la SCPI (immobiliers et/ou financiers) évalués par un expert à laquelle s'ajoute l'ensemble des frais liés à la reconstitution de la SCPI patrimoine (frais d’acquisition des immeubles).

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