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Marc Bertrand (La Française AM) : « Gérer la SCPI en bon père de famille »

En 50 années d’existence, Epargne Foncière, une SCPI à caractère patrimonial, s'est ancrée profondément dans le paysage immobilier français.

Achevé de rédiger le 07/05/2018

marc bertrand la française AM SCPI

Fiche identité

  • Nom de la SCPI : Epargne Foncière
  • Société de gestion : La Française Real Estate Managers
  • Date de création de la SCPI : 1968
  • Nombre d’immeubles sur lesquels la SCPI est investie : 234 en direct et 64 via des SCI
  • Capitalisation (03/05/2018) : 2,22 milliards d'euros
  • Taux d’occupation financier : 88,22 %
  • Taux de distribution sur valeur de marché (Tdvm) : + 4,54 % (2017), + 4,70 % (2016)
  • Investissements : principalement des actifs de bureaux et de commerces

Épargne Foncière fait partie du cercle fermé des SCPI d’entreprise ayant dépassé le cap symbolique du milliard d’euros de capitalisation. Considérée comme une valeur défensive, la SPCI détient des immeubles situés dans les zones géographiques les plus demandées. 70 % de son patrimoine est ainsi investi à Paris et en Ile-de-France. Comme un grand nombre de SCPI, elle a connu une collecte record en 2017. Comment ces sommes ont-elles été allouées ? Faut-il aller chercher les opportunités du marché immobilier Allemand ? Marc Bertrand, CEO de La Française Real Estate Managers, décrypte la stratégie de la SCPI Epargne Foncière.

mes-placements.fr : En 2012, Épargne Foncière avait fusionné avec la SCPI Multicommerce. Quel bilan faites-vous de ce rapprochement ?

Marc Bertrand. Cette opération a permis à Épargne Foncière de se doter d’une poche investie dans des commerces plus importante. Au regard de la taille de la SCPI, cet axe d’investissement nous paraissait essentiel. Et les résultats obtenus sont bons, conformes à nos attentes. Les quelques lignes en difficulté de Multicommerce ont été cédées ou sont en cours de cession. Les actifs de qualité, principalement situés de centre-ville, ont quant à eux, généré une très bonne performance.

mes-placements.fr : Qu’en est-il de la politique d'arbitrage et de restructuration du patrimoine qui avait suivi ?

Marc Bertrand. La moitié de la vacance locative a été résolue par l’arbitrage. Ces lignes anciennes ne répondaient plus aux besoins des entreprises. Nous nous sommes, par exemple, séparés de plusieurs bureaux construits dans les années 80, placés à la périphérie de villes de province. La SCPI en a également profité pour sortir d’agglomérations secondaires telles que Rouen ou Metz. Les sommes issues de ces arbitrages ont été réinvesties dans des immeubles en centre-ville des plus grandes métropoles.

mes-placements.fr : Dans quelles conditions ont été vendus ces actifs ? cela a-t-il entrainé des moins-values ?

Marc Bertrand. L’objet d’une SCPI est d’optimiser son rendement pendant une longue période tout en préservant le capital de ses associés. C’est ce qui a été fait avec ces immeubles. Ces lignes historiques ont pendant longtemps offerts des rendements de 8 %. Ils ont été cédés à des prix proches de leur valeur d’origine.

mes-placements.fr : Certains acteurs du marché voient le Grand Paris comme une formidable opportunité d’investissement. C’est également votre cas ?

Marc Bertrand. C’est indiscutablement une grille de lecture pour nos investissements et ce depuis un certain temps. 70 % du patrimoine d’Épargne Foncière est investi à Paris et en Île-de-France. Cette année, nous devrions d’ailleurs annoncer le lancement d’une SCPI dédiée au Grand Paris. Épargne Foncière n’a toutefois pas vocation à être uniquement positionnée en région parisienne. Avec 2.5 milliards d’euros de capitalisation, cette SCPI entre dans la catégorie des socles patrimoniaux diversifiés. Les épargnants ne viennent pas nous voir pour une thématique précise mais plutôt pour une stratégie globale.

Une gestion active du délai de jouissance* : « pour préserver l’intérêt des porteurs de parts, nous avons été les premiers à relever le délai de jouissance. En fin d’année dernière, lorsque la collecte a ralenti, nous avons, au contraire, réduit ce délai à 1 mois pour favoriser les nouveaux versements et ainsi boucler notre programme d’investissement. »

mes-placements.fr : L’année dernière, la collecte nette d’Épargne Foncière s’est élevée à 272 millions d’euros. Comment l’avez-vous absorbé ? N’est-elle pas synonyme d’une baisse à venir des rendements ?

Marc Bertrand. L’enjeu majeur pour les SCPI est de rajeunir leur patrimoine immobilier. Pour réussir cette transition, elles peuvent admettre une légère dilution. Dans notre cas, la collecte dynamique nous a donné les moyens d’acquérir des immeubles offrant une solidité et une visibilité nettement meilleure. Preuve en est, une SCPI qui réalise une très bonne collecte délivre une performance supérieure à celles qui ne collectent pas. Malgré tout, il faut garder une politique d’investissement cohérente. C’est ce que nous avons fait avec l’acquisition en 2017 d’actifs proposant un rendement moyen de 4.80 %.

mes-placements.fr : Des records de collecte ont été battus par les SCPI au cours du 1er semestre 2017. Depuis le rythme a ralenti. Est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle ?

Marc Bertrand. Durant les 6 premiers mois de 2017, la baisse des taux de rendement des placements sans risque a provoqué un mouvement massif des épargnants et des institutionnels vers l’immobilier.

Depuis le 2nd semestre 2017, le rythme de la collecte s’est effectivement calmé. C’est en quelque sorte un retour à la normale. Une telle dynamique ne me paraissait pas soutenable dans la durée.

mes-placements.fr : Les investissements à l’étranger se sont accélérés au cours des derniers trimestres. Les actifs situés hors de France représentent désormais 8,40 % de la SCPI. Cette dynamique va-t-elle encore s’accélérer ?

Marc Bertrand. Le marché hexagonal n’est pas extensible. Pour déployer notre capital, nous regardons aussi les opportunités offertes par d’autres villes européennes. L’Allemagne présente un vrai potentiel avec des villes comme Stuttgart, Düsseldorf, Francfort ou encore Hambourg. Mieux vaut, à mon sens, élargir notre champ d’investigation à des centres-villes d’agglomérations moins importantes plutôt que d’investir dans les zones secondaires des plus grandes villes. Le critère clé étant le dynamisme économique de la zone sur laquelle nous allons investir.

La diversification des investissements de la SCPI : « nos statuts nous permettent de diversifier nos investissements à hauteur de 25 % de la SCPI. Nous avons entamé ce processus en nous positionnant notamment dans des résidences séniors et des résidences hotellières et de tourisme. »

mes-placements.fr : Afin de profiter des taux d’intérêt historiquement bas, la SCPI a relevé son plafond d’endettement de 15 % à 20 % en 2016. Comment comptez-vous utiliser ce levier ?

Marc Bertrand. Notre taux d’endettement est aujourd’hui de 15 % et n’a pas vocation à augmenter. Ce relèvement du plafond à 20 % nous offre une marge de sécurité supplémentaire si la valeur des immeubles venait à évoluer. L’utilisation du crédit introduit une volatilité supplémentaire. Or les épargnants qui achètent des parts d’Épargne Foncière souhaitent que la SCPI soit gérée en bon père de famille. Il ne nous parait donc pas opportun d’ajouter un effet de levier supplémentaire.

Pour aller plus loin

mes-placements.fr : Quels conseils donneriez-vous aux épargnants qui souhaiteraient investir dans une SCPI ?

Marc Bertrand. Le conseil sera différent selon le profil de l’épargnant.
Pour les plus averses aux risques, souhaitant simplement se constituer des revenus complémentaires, je leur conseillerais une SCPI comme Épargne Foncière. Autrement dit, une SCPI qui a fait ses preuves avec des fondamentaux simples : investie à Paris et en Ile-de-France, reposant sur une maison solide et ayant une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros.
Pour les investisseurs les plus initiés, il peut être pertinent de se constituer un panier comprenant d’une part des SCPI diversifiées et d’autre part, des SCPI spécialisées, compatibles avec leurs convictions d’investissement.


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