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Jean-Christophe Antoine (Voisin SAS) : « un rendement attendu proche de 5,85 % pour la SCPI Epargne Pierre »

La SCPI Épargne Pierre profite de son agilité pour se positionner sur des actifs d'une taille réduite, délivrant des taux de rendement plus élevés.

Achevé de rédiger le 21/06/2018

jean--christophe antoine voisin SAS

Fiche identité

  • Nom de la SCPI : Épargne Pierre
  • Société de gestion : Voisin
  • Date de création de la SCPI : 2013
  • Nombre d’immeubles sur lesquels la SCPI est investie (au 31/12/2017) : 47
  • Capitalisation (31/03/2018) : 300 M€
  • Taux d’occupation financier (au 31/03/2018) : 99,52 %
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : 5,97 % (2017), 6,03 % (2016)
  • Investissements : immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, activités) en France (Ile-de-France et régions)

SCPI diversifiée à capital variable, Épargne Pierre est principalement investie dans des bureaux, des commerces et des locaux d’activités. Avant l’arrivée de la Foncière Atland au capital de la société de gestion Voisin, la SCPI disposait d’une capitalisation de 10 M€. La politique de développement ambitieuse du nouvel actionnaire a permis à Epargne Pierre de franchir en 2017 le cap des 200 M€ de capitalisation puis celui des 300 M€ en 2018 à mi-année. Retour sur la stratégie d’investissement de la SCPI avec le Directeur général de la société de gestion de Voisin, Jean-Christophe Antoine.

mes-placement.fr : Voisin a été racheté par la Foncière Atland en 2015. Quel bilan tirez-vous de ce rapprochement ? 

Jean-Christophe Antoine. Atland a voulu élargir ses compétences dans le métier de l’immobilier à un nouveau domaine d’activité : celui de la gestion de portefeuille et de la gestion pour compte de tiers. Sa volonté était de donner une nouvelle impulsion à Voisin en renforçant les équipes, notamment commerciales. Nous avons pu mettre en œuvre une stratégie de diversification de nos SCPI et OPCI. Cette politique porte ses fruits : nous sommes passées de 250 M€ à 850 M€ de capitalisation tous fonds confondus.

mes-placement.fr : Le montant de vos tickets d’investissement varie de 0.5 à 10 M€. Pensez-vous acquérir des actifs d’une taille plus importante dans les prochains mois ?

Jean-Christophe Antoine. Nous sommes toujours positionnés sur des biens allant de 500 K€ à 10 M€, dès lors que ce sont des actifs de qualité. Mais en raison du dynamisme de notre collecte, Il a été opportun de nous positionner sur des actifs affichant des montants unitaires un peu plus importants, jusqu’à 25 M€. Notre stratégie demeure le positionnement sur des immeubles accueillant plusieurs locataires afin de mutualiser au maximum le risque locatif.

Le report à nouveau : « la SCPI Epargne Pierre disposait, en fin d’année dernière, de 47 jours de report à nouveau. L’idée pour 2018 est d’avoir un résultat légèrement supérieur à la distribution»

mes-placement.fr : L’année dernière, la collecte nette d’Epargne Pierre s’est élevée à 160 millions d’euros, multipliant ainsi par 5 la capitalisation de la SCPI ! Comment avez-vous absorbé une telle collecte ?

Jean-Christophe Antoine. Épargne Pierre se positionne en dehors des zones de forte concurrence, que l’on trouve au-delà de 20 M€. Nous continuons à privilégier des actifs de 0,5 à 20 M€. Sur ce segment, il est encore possible d’avoir des taux de rendement plus élevés, même si les coûts liés à la gestion des actifs sont également plus importants. De manière générale, les SCPI marchent sur deux jambes : la collecte des capitaux des associés et l’investissement immobilier. Si les deux ne communiquent pas, cela ne fonctionne pas. Les équipes chargées de la gestion et de l’activité commerciale adaptent ainsi en temps-réel leur activité sur celle de l’autre.

mes-placement.fr : Comment se porte la collecte depuis le début de l’année ?

Jean-Christophe Antoine. Nous avons collecté 58 M€ au premier trimestre, ce qui nous place à la 5eme place sur cette période sur l’ensemble des SCPI de rendement. Durant le 1er semestre Epargne Pierre a investi plus de 100 M€. Nous devrions, avant la fin de l’année, signer l’acquisition de nouveaux actifs pour un montant de 150 M€. Nous avons donc rempli notre programme d’investissement sur la base d’une collecte annuelle de 250 M€ à 300 M€, soit une hausse de 70 % par rapport à celle de 2017.

Les catégories de biens  : « à la fin de l’année 2018, la répartition des actifs devrait être proche de la moitié pour les bureaux, 40% pour les commerces et le solde en locaux d’activités. Nous croyons beaucoup au secteur de la logistique lié au dernier kilomètre.Les locaux d’activité situés en périphérie des grandes villes sont très demandés. Principaux avantages : les charges sont faibles et il faut peu de travaux pour remettre ces biens en location »

mes-placement.fr : le taux de distribution sur valeurs de marché d’Épargne Pierre était de 5,97 % en 2017. Faut-il anticiper une dilution de la performance cette année ?

Jean-Christophe Antoine. Sur la valeur actuelle de la part (205 €), la prévision du dividende se situe entre 12 € à 12,40 € soit un rendement proche de 5,85 %.

mes-placement.fr : Envisagez-vous une gestion plus active du délai de jouissance pour mieux gérer vos flux ?

Jean-Christophe Antoine. Nous venons justement d’ajuster notre délai de jouissance, qui est désormais fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. Les délais opérationnels d’acquisition ayant tendance à s’allonger, ce niveau correspond à la réalité d’aujourd’hui. Nous conservons la possibilité, dans un second temps, de revenir à un délai de jouissance moins important si le contexte le permet et une fois nos investissements concrétisés.

La méthode de valorisation du prix des parts : « la valeur de reconstitution d’Epargne Pierre est supérieure à la valeur de la part. C’est un gage de sécurité pour les épargnants. Nos expertises ne sont pas agressives. »

mes-placement.fr : Êtes-vous favorable à un relèvement du plafond d’endettement de la SCPI, actuellement de 20 % ?

Jean-Christophe Antoine. Il est probable que nous augmentions notre endettement d’ici la fin de l’année compte tenu de nos engagements. Mais le plafond de 20 % maximum est loin d’être atteint à ce jour. Nous demeurons très prudents. Selon les actifs, 80% des prêts que nous utilisons sont soient amortissables ou soient à court terme. Une faible partie l’est en in fine. Nous partons du principe qu’un certain nombre de nos associés ont eu recours à un prêt pour financer l’acquisition de leurs parts. Nous ne souhaitons donc pas utiliser ce levier davantage.

Trop d’acteurs sur le marché ont massivement recours à des prêts in fine sous prétexte que les taux sont à leur plus bas historique. Mais que va-t-il se passer lorsque les SCPI vont devoir rembourser leurs prêts ? Elles pourraient alors se trouver dans l’obligation de vendre leurs actifs, avec une dépréciation significative à la clé si le marché immobilier était dans un cycle bas.

mes-placement.fr : Est-il possible que vous investissiez, à l’instar d’autres SCPI, sur des actifs situés à l’étranger ?

Jean-Christophe Antoine. L’Assemblée Générale du 20 juin a justement entériné la possibilité d’élargir notre champ d’activité à l’Europe. Quelque soit le marché immobilier, vous ne le connaissez réellement que si vous y êtes présents physiquement. La proximité fait la valeur de votre investissement. Nous avons développé notre réseau en Europe, ce qui nous permet de signer des partenariats avec des professionnels établis sur place, notamment en Allemagne et en Espagne, qui assumeront la recherche d’investissement et la gestion des actifs.


Pour aller plus loin

mes-placement.fr : Quels conseils donneriez-vous aux épargnants qui souhaiteraient investir dans une SCPI ?

Jean-Christophe Antoine. Je regarderais dans un 1er temps le prix de souscription de la part sur la valeur de reconstitution. Je vérifierais dans un 2nd temps le taux de distribution sur la valeur de marché et sa régularité. Parmi les autres éléments à analyser je citerais : le report à nouveau, la provision pour Gros Entretien (PGE), le taux d’endettement, la répartition du patrimoine ainsi que les frais pratiqués par la société de gestion qui doivent refléter un alignement d’intérêt avec le souscripteur.


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