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Coronavirus et immobilier : quels impacts pour les SCPI ?

La crise financière liée au Coronavirus impacte la quasi-totalité des classes d’actifs. Qu’en est-il des SCPI ?

Achevé de rédiger le 26/03/2020

La crise sanitaire du Coronavirus, et le confinement mis en place pour y répondre, vont produire des conséquences négatives sur l’économie et les entreprises. Pour prévenir les risques de faillites, le Président de la République Emmanuel Macron a annoncé lundi 16 mars une série de mesures de soutien. Parmi elles, la possibilité de suspendre temporairement les loyers versés par les PME « en difficulté ».

Cette annonce a interpellé de nombreux investisseurs dans des supports immobiliers comme les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). En effet, les porteurs de parts de SCPI touchent des revenus versés par les sociétés de gestion à partir des loyers que ces dernières perçoivent auprès des entreprises qui louent les locaux appartenant à la SCPI.

Faut-il dès lors s’attendre à des conséquences pour les épargnants qui ont investi dans la pierre papier ? Pour le moment, il est encore trop tôt pour tirer de véritables conclusions sur l’évolution du marché de l’immobilier de rendement à court ou moyen terme. Néanmoins, la situation interpelle de nombreux investisseurs. mes-placements.fr leur propose quelques éléments de réponse.

Rappel : si la pierre papier n’est pas hermétique aux conséquences d’une crise économique, les investisseurs ne seront pas soumis à des chocs aussi violents que ceux subis actuellement par les marchés financiers.

Quels risques à court terme pour les SCPI ?

Une suspension des loyers limitée aux petites entreprises fortement touchées par le confinement

L’annonce du chef de l’Etat a été clarifiée par la parution d’ordonnances au Journal Officiel du 26 mars 2020. Les entreprises qui pourront bénéficier de suspensions de loyers sont celles qui remplissent les critères d’éligibilité au fonds de solidarité instauré afin de les accompagner durant la crise.

Un décret d’application est attendu afin de graver dans le marbre les critères retenus. Selon les annonces du ministère de l’Economie et des Finances, les structures concernées seront :  

  • Les entreprises de moins de dix salariés, dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à un million d’euros ;
  • Qui ont subi une fermeture administrative en raison du confinement OU une baisse de leur chiffre d’affaires de 70 % ou plus sur le mois de mars 2020 (comparé à mars 2019).

Concrètement, ces entreprises ne pourront pas subir de pénalités ou d’intérêts de retard* en cas de non-paiement du loyer. Cette mesure s’appliquera aux loyers « dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » selon les textes de loi. A ce jour, aucune date n’est avancée quant à la fin à l’état d’urgence sanitaire.

Plusieurs sociétés de gestion ont indiqué travailler sur la question avant même la parution des textes officiels, afin notamment d’évaluer la proportion du patrimoine qui serait potentiellement concernée. Elles expliquent également négocier des solutions d’un commun accord avec les entreprises locataires qui se trouveraient en difficulté, comme des différés de paiement par exemple.

A savoir : plusieurs sociétés de gestion signalent que les loyers du premier trimestre 2020 ont déjà été encaissés en grande partie, voire en quasi-totalité. La mesure de suspension des loyers ne produira donc pas d’effet négatif sur les revenus versés au premier trimestre. La question se posera en revanche pour le deuxième trimestre.

* Dans le détail, l’ordonnance explique que les entreprises concernées ne pourront pas encourir « de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions ».

Le report à nouveau, une réserve pour compenser des pertes de loyers

Les SCPI, en particulier celles investies dans l’immobilier commercial, pourraient subir une baisse temporaire des loyers perçus. Néanmoins, les conséquences de cette mesure, encore difficiles à chiffrer dans l’immédiat, n’ont pas vocation à réduire à néant le rendement des SCPI.

Cela s’explique par deux raisons :

  • Toutes les entreprises locataires ne vont pas arrêter de verser les loyers du jour au lendemain. Les entreprises de grande taille ne seront pas concernées par la suspension des loyers par exemple. En outre, les commerces alimentaires et les pharmacies, qui restent ouverts en période de confinement, devraient continuer à s’acquitter de leur loyer ;
  • Les SCPI les mieux gérées disposent de réserves financières, à savoir le report à nouveau (RAN). Ces réserves correspondent aux loyers déjà encaissés mais non versés aux porteurs de parts, afin de prévenir de potentielles pertes de loyers et de lisser le rendement servi. Elles peuvent représenter l’équivalent d’un mois à un mois et demi de loyers de l’ensemble des actifs immobiliers de la SCPI.

Le RAN devrait ainsi permettre à de nombreuses SCPI de « compenser » d’éventuelles suspensions temporaires de loyers. C’est d’autant plus vrai pour les SCPI qui gèrent au mieux leurs investissements, en privilégiant la diversification et la mutualisation du risque.

Quels sont les secteurs les plus exposés ? Les moins vulnérables ?

Compte tenu des conséquences de la crise (sanitaire et économique) et des mesures de confinement mises en place, plusieurs secteurs de l’immobilier de rendement se trouvent plus fortement exposés :

  • Les bureaux et locaux d’activité pour PME ;
  • Les commerces « non indispensables » ou dépendant du tourisme ;
  • Les crèches et locaux liés à l’enseignement ;
  • L’hôtellerie (de tourisme ou d’affaires).

A l’inverse, d’autres typologies d’actifs devraient s’avérer moins vulnérables :

  • Les bureaux et locaux loués à de grandes entreprises ;
  • L’immobilier de santé ;
  • Les commerces de première nécessité (alimentaires, pharmacies) bien situés ;
  • La logistique « du dernier kilomètre » (livraison au destinataire final).
A savoir : les documents d’information de la SCPI (en particulier les rapports annuels) précisent la composition des actifs immobiliers, leur localisation et l’identité des locataires. Consulter ces documents permet aux investisseurs de mesurer, au moins en partie, le degré d’exposition d’une SCPI aux conséquences de la crise.

Quels risques sur le long terme pour les SCPI ?

Des défaillances d’entreprises à envisager

La crise sanitaire et ses implications sur l’activité économique aura des conséquences néfastes sur le plus long terme. Cela se traduira inévitablement par une recrudescence des défaillances d’entreprises, et donc des loyers non versés. A ce jour, il est néanmoins trop tôt pour mesurer la portée des conséquences de la crise à cet égard.

Ce risque doit toutefois être nuancé, ne serait-ce parce que toutes les entreprises locataires ne sont pas soumis aux mêmes dangers, en fonction de leur taille et de leur secteur d’activité.  De plus, les sociétés de gestion investissent la collecte des épargnants dans des actifs immobiliers choisis notamment pour leur qualité et leur emplacement. Il s’agit d’une manière pour elles de limiter les risques et de maximiser la probabilité de percevoir des revenus locatifs réguliers. Les meilleurs actifs sont très demandés et les sociétés de gestion parviendraient à les relouer en cas de défaillance d’une entreprise locataire.

Des garde-fous à une éventuelle baisse des prix de l’immobilier

Qu’en est-il d’une baisse des prix de l’immobilier de rendement ? Interrogée par Les Echos, la déléguée générale de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) Véronique Donnadieu estime qu’il « pourrait y avoir des impacts sur les loyers et sur la valeur des actifs selon la durée et l’ampleur de la crise. Impacts qui resteraient toutefois sans commune mesure avec ceux observés sur les marchés financiers ». En d’autres termes, une dépréciation des prix des immeubles ne peut pas être écartée, en fonction de l’évolution de la crise économique qui s’annonce.

Mais la règle maîtresse de l’emplacement joue également à cet égard. Comme dans l’immobilier résidentiel, les actifs les mieux placés et les plus recherchés seront les plus résistants à une éventuelle baisse des prix. Les SCPI les mieux investies seront alors les mieux protégées d’une dépréciation des prix de part.

Par ailleurs, les épargnants inquiets d’une potentielle baisse du prix des parts de SCPI doivent se pencher sur le ratio entre la valeur de reconstitution (ou valeur d’expertise du patrimoine immobilier) et le prix de part. Les SCPI disposant d’une marge à cet égard, c’est-à-dire d’une valeur de reconstitution par part supérieure au prix de part, devraient ainsi mieux résister en cas de reflux des prix de l’immobilier. 

L’avis de mes-placements.fr

S’il est hasardeux d’établir des prédictions à ce stade, car personne ne peut véritablement prédire comment les prochaines semaines, les prochains mois vont se dérouler, la crise du Coronavirus qui se joue depuis quelques semaines doit amener les épargnants à faire preuve de vigilance et de sélectivité en matière d’investissements.

En ce qui concerne les SCPI, les craintes suscitées d’une part par la potentielle suspension temporaire des loyers et d’autre part par les défaillances d’entreprises à venir rappellent que la distribution des revenus (le TDVM) ne doit jamais être le seul critère retenu pour investir. Dans le contexte actuel, il faut être particulièrement attentif :
  • A la qualité des entreprises locataires (taille de l’entreprise, solidité financière et capacité à s’acquitter des loyers en cas de repli de l’activité) ;
  • Aux réserves mises de côté (le RAN) pour faire face à un repli des loyers versés ;
  • A l’endettement de la SCPI, qui peut la fragiliser dans une situation de crise ;
  • A la composition du patrimoine de la SCPI, sur le plan de la stratégie d’investissement (commerces, bureau, logistique, santé, diversifié ou spécialisé) et de la diversification des actifs (type d’immeubles, domaines d’investissement, emplacement) ;
  • Au ratio valeur de reconstitution sur prix de part : plus la marge est importante, plus la SCPI est en mesure de faire face à une baisse des prix de l’immobilier sans devoir réajuster le prix de part à la baisse.
Pour mener au mieux votre investissement, nous vous recommandons de privilégier les meilleures sociétés de gestion et les meilleurs supports, comme ceux sélectionnés par mes-placements.fr.

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Important

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. La Société de gestion ne garantit pas le rachat/la revente des parts qui n'est possible, dans le cadre d'une détention en directe (hors assurance vie) que s'il existe une contrepartie/un acheteur. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Dans le cas d'un financement par emprunt, si le rendement des parts achetées à crédit n'est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le client devra payer la différence. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 10 %. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires disponibles sur notre site avant tout investissement.

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