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3 Questions sur le match entre SCPI de rendement et SCPI fiscales

Les SCPI de rendement permettent de percevoir un revenu locatif régulier. Les SCPI fiscales permettent de réduire ses impôts.

Achevé de rédiger le 19/04/2019

Il existe deux types de sociétés civiles de placement immobilier : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Les premières investissent principalement dans l’immobilier professionnel et recherchent la performance. Les secondes investissent dans l’immobilier résidentiel et offrent un bonus fiscal. Le choix entre ces deux familles de SCPI dépend de votre objectif : percevoir un revenu régulier ou faire baisser durablement vos impôts. 

SCPI de rendement ou fiscales : quelle différence ?

Les SCPI de rendement représentent plus de 90 % du marché. Leurs actifs sont principalement constitués de bureaux, murs de magasins, entrepôts, locaux d'activité, résidences hôtelières, maisons de retraite, résidences étudiantes, centres d'affaires… Elles ont pour objectif de servir un revenu locatif régulier à l’investisseur. On en distingue plusieurs types selon la nature de leurs investissements : SCPI bureaux, diversifiées, spécialisées, commerces…

Les SCPI fiscales sont plus confidentielles. Leurs actifs sont constitués d’immobilier d’habitation et elles sont adossées à un dispositif défiscalisant. Elles permettent à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt étalées sur plusieurs années.

  • Les SCPI Malraux investissent dans l’immobilier ancien à réhabiliter situé dans certains secteurs sauvegardés.
  • Les SCPI Pinel investissent dans l’immobilier neuf ou à rénover, situé dans les communes éligibles au dispositif.
  • Les SCPI déficit foncier investissent dans l’immobilier avec travaux. Elles s’adressent aux investisseurs les plus lourdement imposés.

SCPI de rendement ou fiscales : lesquelles choisir ?

Les SCPI de rendement sont un outil de diversification. Elles permettent de placer votre épargne dans l’immobilier locatif et de percevoir un revenu régulier. Selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), elles ont distribué un rendement moyen de 4,35 % en 2018. Les SCPI de rendement sont recommandées dans une optique de long terme, pour préparer sa retraite par exemple.

Les SCPI fiscales sont un outil de défiscalisation. Elles sont moins performantes que les SCPI de rendement. Toutefois, elles vous offrent un bonus fiscal dopant leur rentabilité. Les parts de SCPI fiscales doivent être conservées pendant un minimum d’années avant d’être revendues, variable selon le dispositif auquel elles sont adossées. A défaut, l’avantage fiscal obtenu est remis en cause par l’administration fiscale.


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SCPI de rendement ou fiscales : quelle offre en assurance-vie ?

Seules les SCPI de rendement sont commercialisables via les contrats d’assurance-vie multisupports. Les SCPI fiscales, en revanche, peuvent être hébergées en direct ou uniquement sur un compte-titres ordinaires.

Principal intérêt de la souscription de parts de SCPI de rendement via votre assurance-vie : vos revenus locatifs profitent de la fiscalité avantageuse de ce support d’épargne. Plus votre contrat est ancien, moins vos revenus sont fiscalisés. Et au bout de 8 ans, ils sont exonérés d’impôt (pas de prélèvements sociaux) à hauteur de 4 600 € par an (9 200 € pour les couples). Hors assurance-vie, les revenus de vos parts sont soumis au barème de l’impôt (et aux prélèvement sociaux), dès le premier euro, en tant que revenus fonciers.

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L’essentiel à retenir

Il existe deux grandes familles de sociétés civiles de placement immobilier.

  • Les SCPI de rendement investissement dans l’immobilier professionnel et elles génèrent un revenu locatif régulier.
  • Les SCPI fiscales investissent dans l’immobilier d’habitation et elles génèrent une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années.
  • Vous pouvez souscrire des parts de SCPI de rendement par le biais de certains contrats d’assurance-vie.

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