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3 Questions sur l’achat de SCPI en nue-propriété

Acheter des parts de SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans alourdir son patrimoine soumis à l’IFI et de percevoir des revenus différés.

Achevé de rédiger le 04/04/2019


Investir dans la nue-propriété de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une excellente solution pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Cela permet d’échapper provisoirement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et de percevoir un revenu complémentaire après quelques années. Ce placement à moyen terme est très apprécié des épargnants fortement fiscalisés désireux de compenser la baisse de revenus qu’ils subiront à la retraite.

Comment investir en démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer deux droits : l’usufruit qui est le droit d’utiliser un bien et de le louer pour en percevoir les revenus et la nue-propriété qui est le droit de posséder un bien sans pouvoir l’utiliser ni le louer. Le mécanisme est simple :

  • L’investisseur achète la nue-propriété de parts de SCPI, l’usufruit étant acquis simultanément par une autre personne pour une durée fixée par contrat, généralement comprise entre 5 et 10 ans.
  • Pendant la durée du démembrement de propriété, le nu-propriétaire des parts ne perçoit aucun revenu et il ne supporte aucune charge. L’usufruitier touche les premiers et paye les secondes.
  • Au terme du démembrement de propriété, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI, sans frais ni fiscalité. Il perçoit alors de plein droit les revenus générés par les parts.

Combien coûte un investissement en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI à moindre coût. L’investisseur profite d’une décote de 25% à 35% de leur prix de souscription. Cette décote correspond à la somme des loyers considérés comme abandonnés à l’usufruitier.

Plus la durée du démembrement de propriété est longue, plus la décote est élevée. Son montant dépend aussi de la rentabilité locative des investissements réalisés par la SCPI, donc du type d’investissements réalisés, de leur localisation, de leur prix d’acquisition, de leur coût d’exploitation...

Quels avantages à investir en démembrement de propriété ?

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet d’optimiser provisoirement sa base imposable (impôt sur le revenu et IFI). L’investisseur n’a pas de revenus supplémentaires à déclarer car il n’en perçoit pas pendant toute la période du démembrement de propriété. Mieux, s’il a investi à crédit, il peut déduire les intérêts payés chaque année des revenus fonciers encaissés par ailleurs et alléger ainsi sa charge fiscale.

L’investisseur n’a pas à la valeur de ses parts de SCPI dans son patrimoine soumis à l’IFI pendant la durée du démembrement. En effet, les actifs immobiliers démembrés doivent être inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

L’essentiels à retenir

L’investisseur achetant des parts de SCPI en nue-propriété bénéfice de nombreux avantages.

  • Il se constitue un patrimoine immobilier à prix réduit grâce à la décote obtenue à l’achat. Celui-ci lui revient en totalité sans frais après 5 à 10 ans.
  • Il investit dans l’immobilier locatif sans les inconvénients. Il bénéficie d’un revenu complémentaire régulier au bout de quelques années (au moment de la retraite, par exemple).
  • Il investit dans la pierre sans alourdir sa charge fiscale et son patrimoine soumis à l’IFI. L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est la solution idéale pour préparer sa retraite dans un cadre fiscal optimisé.


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