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OPCI et SCPI : le match

Accessible et performante, la pierre-papier séduit les épargnants en quête de diversification. OPCI et SCPI ont chacun des atouts à faire valoir.

Achevé de rédiger le 09/07/2018

pierre papier immobilier loupe journal

Faisant tous deux partis de la famille de la pierre-papier, les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) et SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) permettent aux épargnants d’investir facilement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, locaux d’activité). Mais si ces deux placements se ressemblent, ils ont aussi quelques différences. Est-il plus intéressant d’investir sur des SCPI ou des OPCI ? Le tableau comparatif ci-dessous vous aidera à y voir plus clair.


Le match de la pierre papier
Critères
Explications
Résultats
Accessibilité
OPCI et SCPI sont accessibles : 
  • en direct ;
  • en assurance-vie ; 
  • dans un contrat de capitalisation ;
  • voire pour certains dans un contrat d’épargne retraite.
Match nul 
Performance
  • Pour 2017, la moyenne des rendements des SCPI (le taux de distribution moyen) s'établit à 4,43% selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) tandis que la performance globale des OPCI a atteint 3,98%.
  • Selon une étude publiée par l’Aspim, les SCPI enregistrent sur 8 ans une performance globale annuelle légèrement supérieure à celles des OPCI (6,6 % par an contre 5,9 %).
  • La performance des OPCI est principalement due à la revalorisation du titre plutôt qu’aux revenus distribués, soit l’inverse des SCPI.
Avantage SCPI
Diversification 
  • Alors que les SCPI sont uniquement positionnés en immobilier, les OPCI offrent un périmètre d’investissement élargi (immobilier en direct, foncières cotées, obligations immobilières, actions, fonds diversifiés …).
  • Grâce à cette diversification, les OPCI présentent sur 10 ans une volatilité inférieure à celle des SCPI (2,3 % pour les OPCI, contre 3,5 % pour les SCPI).
Avantage OPCI
Liquidité
En direct :
  • Pour assurer aux épargnants une disponibilité rapide de leurs capitaux en cas de revente, les OPCI disposent d’une poche investie en actifs financiers, plus facile à revendre, ainsi que des liquidités ;
  • Pour les SCPI acquises en direct, la revente peut mettre plus de temps à se conclure.
Avantage OPCI
En assurance-vie :
  • pour les SCPI : la liquidité des parts est garantie à tout moment par l’assureur ;
  • pour les OPCI : la valeur liquidative, fixée par la société de gestion, est calculée tous les 15 jours. La mise à disposition des fonds peut donc être un peu plus longue.
Avantage SCPI
Fiscalité
En direct :
  • les revenus distribués par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers tandis que les plus-values sont considérées comme des plus-values immobilières ;
  • les OPCI bénéficient de l’application du prélèvement forfaitaire unique de 30 % (« Flat Tax »), à la fois pour les revenus distribués par l’OPCI mais aussi pour les plus-values.
En assurance-vie : 
  • OPCI et SCPI bénéficient tous deux de la même fiscalité propre à l’assurance-vie.
Avantage OPCI
Risque
La pierre Papier n’offre pas de garantie en capital à l’épargnant. 
Match nul
Optimisation
Contrairement aux OPCI, les parts de SCPI peuvent être achetées :
  • à crédit ;
  • en démembrement de propriété.
Avantage SCPI
Résultat Final
Match nul : 3-3


L’avis de mes-placements.fr

SCPI et les OPCI offrent 2 approches différentes et complémentaires. Celle de la distribution d’un revenu régulier pour les SCPI et celle de la performance et de la liquidité pour les OPCI.

Lancé il y a une dizaine d’année, l’OPCI se relève particulièrement intéressant grâce à ses multiples moteurs de performance et une volatilité plus faible que la SCPI sur le long terme. L’OPCI a, en effet, la possibilité de dynamiser ses performances en captant de la valeur sur les marchés cotées (foncières cotées, obligations immobilières, actions, fonds diversifiés, foncières cotées …). Une stratégie qui lui permet d’être moins dépendant de l’évolution du marché de l’immobilier.

Les SCPI se relève, quant à elle, très efficace pour les épargnants qui souhaitent utiliser le levier du crédit pour réaliser leur investissement ou acquérir des parts en nue-propriété.


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