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Les SCPI dans l'assurance vie

Après une fin d'année en fanfare, le bilan de 2014 sonne comme un bulletin de victoire pour l'immobilier d'entreprise français.

Achevé de rédiger le 12/02/2015


Les transactions ont fortement augmenté. Avec 26,6 milliards €, elles progressent de plus de 40 % en un an pour s'établir au deuxième niveau historique sous le record de 2007. Celles concernant les bureaux, qui constituent près de 60 % de l'ensemble, ont monté de 38 %, et elles ont doublé pour les commerces. Le marché francilien reste ultra-prédominant avec 72 % du montant des transactions. Plusieurs éléments se sont conjugués pour parvenir à ce résultat impressionnant :

  • La baisse prononcée des coûts d'emprunt qui favorise particulièrement ce secteur très capitalistique ;
  • La persistance de rendements élevés contrastant avec le profond recul des produits de taux et l'accroissement de l'écart en faveur de l'immobilier ;
  • Une montée de l'intérêt des investisseurs étrangers, stimulé par la qualité des infrastructures françaises et le prestige des emplacements parisiens ;
  • Des prix raisonnables après deux années d'activité médiocre et par conséquent des perspectives d'appréciation à terme ;
  • Le retour des grandes opérations : tours d'un seul tenant, surfaces exceptionnelles ;
  • L'engouement non démenti pour la pierre dans un contexte de marchés financiers peu prévisibles : bourse, changes, matières premières.

La revalorisation en bourse des sociétés foncières, accentuée en ce début 2015, et l'importante montée des capitalisations des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont reflété cette conjoncture favorable.

Assurance vie et SCPI, un cocktail efficace

Cette évolution n'a pas échappé aux épargnants, qui ont plébiscité les SCPI depuis la fin 2013, en particulier au sein des contrats d'assurance vie. A l'attrait intrinsèque des SCPI : biens tangibles, réserve de valeur, rendement régulier, s'ajoutent les nombreux avantages de l'assurance vie dans un assemblage séduisant :

  • Les coûts d'acquisition (droits d'entrée) sont systématiquement inférieurs en assurance vie que pour une acquisition en direct ;
  • La fiscalité est notoirement plus favorable dès lors que le contrat a dépassé une durée de huit ans et cet âge prime sur la date de souscription des SCPI ;
  • Les revenus ne sont taxés que lors des sorties d'argent du contrat, et non à chaque versement de coupons ;
  • Le régime de taxation des plus-values immobilières ne s'applique pas ;
  • La liquidité est garantie par l'assureur alors qu'elle peut être réduite dans une détention directe.

La tentation est grande pour un nombre croissant d'assurés de voir dans les SCPI un substitut efficace aux fonds en euros dont les rendements se sont affaissés jusque vers 2,5 % en moyenne en 2014, et promettent moins encore en 2015, alors que la majorité des SCPI a pu maintenir la distribution inchangée, à un niveau presque double (un peu moins toutefois après frais de gestion du contrat).

Un ciel trop bleu ?

Selon des chiffres provisoires, la souscription de SCPI aurait représenté de l'ordre du quart de l'investissement en unités de compte (U.C.) l'an passé, une proportion qui n'a cessé de progresser. Assises sur des biens réels et bénéficiant de revenus fortement prévisibles, les SCPI ne sont cependant pas un produit miracle cumulant tous les avantages sans contrepartie. Les investisseurs doivent être conscients des limites de ce placement :

  • Bien plus stable que les valeurs boursières, l'immobilier n'en est pas moins cyclique et suit des tendances longues. La valeur d'une SCPI n'est aucunement garantie en capital, et est susceptible de reculer ;
  • Davantage que du prix au m2, le cours d'une SCPI dépend surtout de sa capacité à soutenir le montant de ses loyers. Or, celui-ci est tributaire de l'activité économique, qui fait varier les taux d'occupation et la propension à verser un loyer élevé ;
  • La mauvaise conjoncture française assombrit quelque peu l'horizon des SCPI : toutes rapportent une plus grande difficulté à stabiliser les loyers et/ou des extensions de franchise de loyers, ou encore  des concessions annexes (réalisation de travaux, remise à neuf, etc.) ;
  • Encore assez modéré dans l'ensemble, mais sous tension, le taux de vacance atteint des niveaux critiques (>12 %) dans certaines zones ;
  • Les révolutions numérique et écologique obligent à des travaux coûteux de mise aux normes du parc existant.

Par prudence, les assurés seraient inspirés d'intégrer un possible effritement des rendements en 2015. En soi, le repli d'une trentaine de points de base (0,30 %) des coupons ne justifierait pas de rester à l'écart ou de céder, d'autant que le différentiel avec les fonds en euros sera plus ou moins maintenu. Le risque majeur est que le rendement ne réponde plus aux critères exigés par les grands investisseurs et que ceux-ci réclament plus nombreux le remboursement de leurs parts, déstabilisant ainsi le marché. Certes, dans ce cas, l'assuré ne subira pas le blocage de ses parts, l'assureur lui ayant garanti la liquidité ; mais il pourrait subir un recul de la valeur de sa SCPI, nécessaire pour rééquilibrer le carnet d'ordres. Son retour sur investissement en serait alors diminué. Cette dernière conjecture n'est pas inéluctable, mais la précédente est nettement plus probable. A l'heure de l'investissement, l'épargnant doit en tenir compte.

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