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Immobilier : l’OPCI SwissLife Dynapierre, pour dynamiser assurance vie et PER

Disponible en assurance vie et PER, l’OPCI Dynapierre constitue une Unité de Compte immobilière à étudier de près dans un contexte de taux bas.

Achevé de rédiger le 15/01/2020

Fiche d'identité

  • Nom de l’OPCI : SwissLife Dynapierre
  • Société de gestion : Swiss Life Asset Managers France
  • Date de création de l’OPCI : Décembre 2010
  • Actif Net Global du fonds : 540 millions d’euros au 15/11/2019
  • Performance dividendes réinvestis : 5,19 % en 2018, 5,44 % en 2017
  • Dividende : 15,92 euros par action en 2018 (versement annuel)
  • Valeur liquidative : 1 140,88 euros au 15/11/2019 (+ 3,72 % depuis le début de l’année)
  • Volatilité sur un an : 2,14 % au 31/10/2019
  • Investissements : Immobilier en direct (62,60 %), foncières cotées (3,57 %), OPCVM (2,81 %), liquidités (31,02 %) au 31/10/2019
  • Patrimoine immobilier : 34 actifs au 31/10/2019

Générer de la performance sur un contrat d’assurance vie ou un Plan d’Epargne Retraite (PER) implique aujourd’hui de s’écarter, au moins en partie, des fonds en euros. Ces derniers, affectés par les taux bas, servent un rendement de plus en plus faible au fil des années. Et la tendance pourrait bien perdurer dans les années à venir.

Pour remédier à la situation, l’immobilier représente une solution privilégiée des épargnants, en particulier les supports de pierre-papier. Outre les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), il existe les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). Parmi ces fonds immobiliers, l’OPCI SwissLife Dynapierre se distingue par un niveau de performance élevé, dépassant 5 % par an depuis 2015

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OPCI vs SCPI, quelle différence ?


OPCI et SCPI sont deux types d’investissement dans la pierre-papier. Les OPCI se distinguent par une part significative d’actifs ne relevant pas d’un investissement immobilier physique (35 à 45 % dans le cas de Dynapierre), là où une SCPI est investie à environ 90 % dans des actifs immobiliers physiques. Outre les investissements immobiliers, les OPCI s’appuient sur des investissements dans des sociétés foncières cotées (Klepierre, Carmilla ACT, Unibail-rodamco SE, GECINA, Icade pour Dynapierre) et des placements financiers de type OPCVM. Le reste est constitué de liquidités.

Les OPCI constituent ainsi des placements essentiellement immobiliers mais avec une véritable diversification financière. Ils tirent parti à la fois des marchés immobiliers et financiers, qui ne suivent pas les mêmes évolutions. Revers de cette médaille, les OPCI sont en partie exposés aux risques des marchés financiers.

Performances et collecte robustes

Sur les quatre dernières années, SwissLife Dynapierre a surperformé la moyenne du marché des OPCI. Surtout, Dynapierre fait preuve d’une remarquable stabilité en termes de rendement, une tendance qui se poursuit en 2019 : depuis le début de l’année 2019, Dynapierre affiche une performance de 5,22 % (au 31/10/2019).

Ce succès a porté ses fruits auprès des épargnants puisque l’organisme a collecté près de 290 millions d’euros sur les dix premiers mois de l’année. En contrepartie, la société de gestion a réalisé des investissement significatifs sur les derniers mois, comme en atteste la croissance de l’actif net global, passé de 327 millions à 540 millions d’euros en six mois (au 15/11/2019).


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Patrimoine immobilier en croissance

Parmi ces investissements, Swiss Life Asset Managers France a réalisé sa première acquisition en Belgique, un immeuble de bureaux de plus de 9 000 m² loué à huit locataires pour des baux de moyenne résiduelle de cinq années et demie. Une opération qui illustre la diversification européenne de l’OPCI amorcée dès 2016, avec des actifs immobiliers en Espagne, Allemagne et Italie.

Plus tôt en 2019, Dynapierre a procédé à une acquisition emblématique, à savoir le futur siège de VINCI Immobilier à La Défense, pour un montant supérieur à 100 millions d’euros. « S’inscrivant dans le projet du Grand Paris, la localisation immédiate de l’actif va s’apprécier fortement à moyen terme avec l’arrivée du RER E en 2022, de la ligne 15 en 2027 et à plus long terme grâce à l’arrivée de la ligne 18 en 2030 », précise la société de gestion.

Répartition du patrimoine immobilier

Répartition géographique - Paris : 30,98 % ; Espagne : 20,38 % ; Ile de France : 13,29 % ; Allemagne : 12,14 % ; Belgique : 10,28 % ; Province : 8,51 % ; Italie : 4,42 %.

Répartition par marchés immobiliers - 71,05 % de bureaux ; 14,42 % de commerces ; 10,32 % d’hôtels ; 4,21 % d’habitations.

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L’avis de mes-placements.fr

Alors que les épargnants recherchent des alternatives aux fonds en euros pour trouver du rendement, la pierre-papier attire de plus en plus. Au-delà des populaires SCPI, les OPCI comme SwissLife Dynapierre ont des arguments à faire valoir :
  • Accès aux marchés immobiliers non résidentiels ;
  • Rendement élevé présentant une faible volatilité ;
  • Accessibilité sur de faibles montants (dès 50 euros sur le contrat mes-placements Liberté) ;
  • Niveau de liquidité supérieur aux SCPI.
Comme tous les investissements immobiliers, les OPCI demandent un engagement de long terme, de l’ordre de huit ans minimum. Un horizon qui s’aligne très bien avec l’assurance vie, et sa fiscalité favorable aux contrats détenus depuis plus de huit ans, ainsi que le PER, dont l’horizon de placement est la retraite.

Attention toutefois, l’investissement en OPCI n’est pas sans risque. Comme pour toutes les Unités de Compte (1), le risque de perte en capital est à considérer. Celui-ci est lié à :
  • L’exposition aux fluctuations des marchés immobiliers ;
  • L’exposition aux fluctuations des marchés financiers (pour la poche investie dans les foncières cotées et les OPCVM) ;
  • L’exposition au risque de taux (pour la poche de liquidités).

(1) Contrairement aux fonds en euros à capital garanti (brut de frais de gestion), les Unités de Compte (SICAV, FCP, SCPI, SCI, OPCI, EMTN, Trackers, Titres Vifs, FCPR...) ne garantissent pas le capital versé et sont soumises aux fluctuations des marchés financiers et immobiliers à la hausse comme à la baisse. L'assureur s'engage sur le nombre d'Unités de Compte et non sur leur valeur qu'il ne garantit pas. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance des documents réglementaires (prospectus, DICI, DIS...) avant toute décision d'investissement.

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