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Immobilier : Dynapierre et Pierre Europe, 2 OPCI à suivre

Lumière sur deux supports d’investissement immobilier positionnés pour faire face à la crise : les OPCI SwissLife Dynapierre et Pierre Europe.

Achevé de rédiger le 16/04/2020

Les Organismes de Placement Collectif dans l’Immobilier (OPCI) sont investis en grande partie en immobilier (60 % environ) mais disposent également d’une poche d’investissements financiers (40 %) environ. Ils se distinguent en cela des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), investies en quasi-totalité dans des actifs immobiliers.

Important

Les valeurs liquidatives des OPCI connaissent des soubresauts depuis le déclenchement de la crise du Coronavirus. Ces mouvements illustrent une tendance de court terme, qui n’est pas de nature à remettre en cause la qualité des supports présentés dans une perspective de long terme indispensable pour l’investissement immobilier.

Notre sélection s’appuie sur les fondamentaux des supports présentés, la qualité des sociétés de gestion et la viabilité des stratégies d’investissement.

Pour rappel, les OPCI ne présentent pas de garantie en capital.

SwissLife Dynapierre : une référence peu exposée aux marchés financiers

Fiche d'identité

  • Nom de l’OPCI : SwissLife Dynapierre
  • Société de gestion : Swiss Life Asset Managers France
  • Date de création de l’OPCI : Décembre 2010
  • Actif Net Global du fonds : 745 millions d’euros au 28/02/2020
  • Performance dividendes réinvestis : 5,55 % en 2019, 5,19 % en 2018, 5,44 % en 2017
  • Dividende : 17,15 euros par action en 2019, 15,92 euros en 2018 (versement annuel)
  • Valeur liquidative : 1 142,35 euros au 28/02/2020 (+ 4,78 % sur un an, dividendes réinvestis)
  • Volatilité sur un an : 2,1 % au 28/02/2020
  • Investissements : Immobilier en direct (58,44 %), foncières cotées (2,45 %), OPCVM (2,67 %), liquidités (36,44 %) au 28/02/2020
  • Patrimoine immobilier : 40 actifs au 28/02/2020
  • Répartition sectorielle des investissements immobiliers : Bureaux (65,72 %), Hôtels (19,96 %), Commerces (11,10 %), Habitations (3,22 %) au 28/02/2020
  • Répartition géographique des investissements immobiliers : Espagne (27,71 %), Paris (23,78 %), Ile-de-France (16,89 %), Allemagne (9,41 %), Belgique (8,59 %), Italie (7,12 %), Régions (6,50 %) au 28/02/2020

Plus de liquidités, moins de volatilité

Tous les OPCI ne sont pas équivalents. Certains sont fortement exposés aux marchés financiers et connaissent des variations importantes dans le rendement servi aux investisseurs. D’autres adoptent au contraire un positionnement plus prudent et génèrent une performance moins volatile, comme l’OPCI SwissLife Dynapierre.

La société de gestion Swiss Life Asset Managers France privilégie en effet la liquidité aux placements financiers. L’OPCI est donc très peu exposée aux marchés. Ses actifs sont composés d’OPCVM à hauteur de 2,67 % seulement, tandis que les titres de sociétés foncières cotées, qui ont fortement chuté depuis le 1er janvier 2020, représentent 2,45 % de l’actif.

Le patrimoine de SwissLife Dynapierre est ainsi réparti principalement dans des investissements immobiliers gérés en direct (58,44 % des actifs) et des liquidités principalement détenues en cash (36,44 %). Autrement dit, près de 95 % des actifs de l’OPCI échappent aux turbulences boursières. Un positionnement qui permet à l’OPCI de générer une performance plus constante que la moyenne au fil des années.

Le rendement au rendez-vous

Cette prudence vis-à-vis des marchés financiers ne pénalise en rien le retour sur investissement des épargnants. SwissLife Dynapierre affiche des rendements supérieurs à 5 % par an depuis plusieurs années (5,55 % en 2019). Si les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs, force est de constater que le track record de l’OPCI est impeccable.

Ce niveau de performance s’explique par la qualité des investissements immobiliers. La société de gestion privilégie le secteur des bureaux (65,72 % des investissements en valeur d’expertise), en se concentrant sur des actifs prisés dans des emplacements à fort potentiel locatif (quartier central des affaires à Paris, quartier de La Défense, métropoles européennes). Elle dispose des moyens de cibler les investissements immobiliers les plus qualitatifs, grâce à une collecte en très fort développement puisque l’actif net de l’OPCI a plus que triplé entre décembre 2018 et février 2020 pour atteindre 745 millions d’euros.

L’OPCI a également engagé un mouvement de diversification dans l’hôtellerie (près de 20 %) et le commerce (environ 11 %). Ces deux secteurs du marché immobilier présentent une plus forte sensibilité à la crise actuelle (chute du tourisme, fermeture des commerces) à court terme. Néanmoins, les actifs immobiliers acquis (portefeuille d’hôtels situés aux Baléares, commerces de cœur de ville à Madrid et San Sebastian par exemple) reposent sur des fondamentaux sains : emplacement de qualité et potentiel locatif de premier ordre. De quoi tempérer les inquiétudes dans une perspective de long terme.

La stratégie immobilière de l’OPCI repose également sur la diversification géographique. Outre la France (Paris et Ile-de-France), SwissLife Dynapierre est investi en Espagne, Allemagne, Belgique, Italie et aux Pays-Bas.

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Pierre Europe : la jeune pousse qui grandit

Fiche d'identité

  • Nom de l’OPCI : Pierre Europe
  • Société de gestion : SOFIDY SA
  • Date de création de l’OPCI : Janvier 2018
  • Actif Net Global du fonds : 94 millions d’euros au 31/03/2020
  • Performance dividendes réinvestis : 6,93 % en 2019, 1,67 % en 2018 (année de lancement de l’OPCI)
  • Dividende : 1,22 euro par action en janvier 2020, 0,15 euro en octobre 2019, 0,15 euro en juillet 2019 (versements actés sur les douze derniers mois, politique de distribution trimestrielle)
  • Valeur liquidative : 106,35 euros au 31/03/2020 (+3,66 % sur un an, dividendes réinvestis)
  • Volatilité sur un an : 3,5 % au 31/03/2020
  • Investissements : Immobilier en direct (56 %), investissements financiers (18 %), trésorerie (25 %), autres (2 %) au 31/03/2020
  • Lignes immobilières du portefeuille : 60 actifs au 31/03/2020
  • Répartition sectorielle des investissements immobiliers : Bureaux (44 %), Commerces (21 %), Logistique (12 %), Restauration à thème (10 %), Hôtels (10 %), Résidentiel (3 %) au 31/03/2020
  • Répartition géographique des investissements immobiliers : Région parisienne (37 %), Province (36 %), Autriche (18 %), Paris (5 %), Allemagne (3 %), Pays-Bas (1 %) au 31/03/2020

Une trésorerie abondante pour saisir les opportunités de marché

L’OPCI Pierre Europe, pilotée par la société de gestion Sofidy, a été lancée début 2018. Il bénéficie à ce titre d’une plus grande latitude dans l’allocation des fonds collectés auprès des épargnants : les OPCI de moins de trois ans ne sont pas soumis au respect du ratio de 60 % d’investissements immobiliers et 40 % d’investissements financiers. De ce fait, il est encore peu exposée aux marchés financiers.

L’OPCI bénéficie d’une forte collecte, avec une capitalisation qui dépassera bientôt les 100 millions d’euros, et dispose d’un niveau élevé de trésorerie, à hauteur de 25 %. Ce matelas de liquidités lui permet d’avoir les capacités de saisir des opportunités d’investissement. Dernièrement, la société de gestion a pu tirer parti de la forte baisse des marchés financiers pour développer sa poche d’investissements financiers à meilleur prix. Elle ne cherche cependant pas à s’appuyer sur du « market timing » et privilégie un investissement régulier dans le temps, selon les mêmes principes qu’un épargnant qui choisit d’investir via des versements réguliers plutôt que de « tout miser » à un instant T.

Sofidy fait preuve d’une forte sélectivité, en se concentrant par exemple sur des foncières spécialisées dans l’immobilier résidentiel, de bureau, de santé et l’immobilier « technologique », de type data centers (centres de stockage des serveurs utilisés pour les technologies de l’information). Ces secteurs font partie des moins sensibles aux aléas de la crise actuelle et sont donc plus résistantes à la chute des cours observée depuis le début de l’année.

Diversification et investissements de qualité  

En matière d’investissements immobiliers, la société de gestion mène une stratégie de diversification et de mutualisation poussée (60 lignes immobilières au portefeuille à la fin du premier trimestre 2020). Celle-ci s’illustre sur le plan géographique (Paris et région parisienne, métropoles françaises, Autriche, Allemagne et Pays-Bas) mais aussi en termes de secteurs, avec une priorité à l’immobilier de bureau (44 %) et une répartition assez équilibrée entre le commerce, la logistique, l’hôtellerie et la restauration.

Cette poche d’investissements immobiliers, constituée au cours des deux premières années d’existence de l’OPCI, est désormais établie, la priorité étant maintenant donnée au développement de la poche financière. La stratégie de diversification et de mutualisation qui a permis sa constitution permet de limiter les risques liés à un investissement ou un secteur donné, sans pour autant contraindre la performance du fonds : les investissements immobiliers affichent ainsi un rendement moyen acte en main de l’ordre de 6 % en moyenne selon la société de gestion.

Les actifs immobiliers offrent donc un peu de visibilité quant à la performance de l’OPCI. Ils devraient lui permettre de résister au contexte défavorable de 2020, crise du Covid-19 oblige, là où l’impact des marchés financiers est encore trop difficile à évaluer à ce stade. Surtout, la poche immobilière présente une bonne résilience à long terme, grâce notamment à la stratégie d’investissement habituelle de Sofidy dans des actifs robustes avec une bonne visibilité et une perspective de rendement à long terme portée par les revalorisations des valeurs d’expertise. En outre, l’OPCI peut compter sur des signatures solides parmi les locataires des actifs (La Banque Postale, Renault, des administrations par exemple) et des baux signés sur le long terme.

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L’avis de mes-placements.fr

Entre les taux bas de l’épargne garantie (fonds en euros, épargne réglementée) et les aléas des marchés financiers illustrés par la crise liée au Coronavirus, de nombreux épargnants cherchent un juste milieu.

Les OPCI SwissLife Dynapierre et Pierre Europe constituent à nos yeux des solutions à étudier dans cette optique. Ces deux OPCI « européens » présentent un couple rendement/risque attractif, grâce notamment à leur politique d’investissement immobilier réfléchie et à une exposition mesurée aux marchés financiers.

Ces deux supports, aux profils différents, nous semblent pertinents dans le cadre d’une allocation d’épargne envisagée sur le long terme (huit à dix ans minimum) cohérente avec les enveloppes de l’assurance vie et du Plan d’Epargne Retraite (PER).

Important

L'investissement en OPCI (Organisme de placement collectif dans l’immobilier) est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) qui présente un risque de perte en capital car dépendant des conditions de la conjoncture économique et immobilière et notamment de la location et localisation des immeubles. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les OPCI supportent des frais d'entrée de l'ordre de 3,5 %. Par conséquent nous vous recommandons de prendre connaissance de tous les documents réglementaires disponibles sur notre site avant tout investissement.

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