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Coronavirus : « La trajectoire de long terme de la SC Tangram n’est pas remise en cause »

Sandra Platt, gérante de la SC Tangram, fait le point sur ce support d’investissement dans l’immobilier d’entreprise et la crise liée au Covid-19.

Achevé de rédiger le 24/04/2020

Le mot du gérant, Amundi Immobilier

« L’évolution de l’épidémie du Coronavirus a conduit Amundi Immobilier à adopter des mesures pour se conformer aux recommandations de l’Organisation Mondiale de la Santé et des autorités sanitaires des différents pays concernés. Concrètement, un Plan de Continuité d’Activité (PCA) a ainsi été mis en œuvre afin d’assurer la poursuite de nos activités.

Il est à rappeler que cette crise sanitaire, qui devient progressivement une crise économique, est intervenue dans un contexte de marché immobilier particulièrement sain. Dans ce contexte, les secteurs immobiliers qui seront impactés en priorité sont le commerce et l’hôtellerie. Nos fonds immobiliers grand public – dont la SC Tangram - sont exposés à moins de 20% sur ces secteurs, qui ne sont donc investis qu’à titre de diversification.

La SC Tangram, exclusivement disponible en Unité de Compte via un contrat d’assurance vie, représente donc une diversification sur de l’immobilier d’entreprise européen prime. Elle est investie via différents véhicules (SCPI, club-deals, OPCI, immobilier côté…) et selon des stratégies d’investissement CORE (actifs situés dans les meilleurs emplacements avec des locataires de grande signature engagés dans des baux de long terme) et CORE+ (actifs de bonne qualité avec un potentiel de revalorisation dans le temps pouvant faire l’objet de petits travaux). »

mes-placements.fr : La SC Tangram a connu un grand succès auprès des épargnants, avec une collecte forte depuis son lancement en septembre 2019. Comment cela s’est-il traduit dans la gestion des investissements de la SC ? Et plus spécifiquement, comment avez-vous géré la SC Tangram depuis le début de l’année 2020 ?

Sandra Platt, gérante de la SC Tangram : La SC Tangram a collecté 130 millions d’euros depuis le début de l’année 2020, pour un actif net global de l’ordre de 430 millions d’euros au 15 avril 2020. La collecte a été assez fulgurante depuis le 1er janvier par rapport à nos anticipations et montre qu’il existe une véritable appétence pour ce type de support.

Nous avons déployé cette collecte en commençant par des investissements en SCPI et dans des club-deals (acquisition d’actifs par un petit nombre d’investisseurs). Nous allons également déléguer à CPR AM (filiale à 100 % d’Amundi) la gestion de la poche Immobilier Coté de Tangram dans les prochaines semaines.

Nous pensons que le moment est opportun pour investir sur des titres cotés. Cette orientation était d’ores et déjà prévue et le recul des marchés, permettant d’investir à meilleur prix, nous a incité à accélérer pour tirer parti de cette fenêtre d’opportunité.


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Quelle est l’allocation globale du fonds aujourd’hui ?

Sandra Platt : A début 2020, le fonds était essentiellement investi en SCPI (75 %) et en club-deals (20 %). Depuis, nous avons investi dans l’OPCI Diversipierre (BNP Paribas Real Estate) et travaillons sur l’immobilier en direct et l’immobilier côté.

L’allocation immobilière se répartit comme suit : 74 % en bureaux, 19 % en commerces et le solde en résidentiel élargi. Pour nos investissements à venir, nous regardons du bureau majoritairement mais également du commerce (alimentaire). Dans les deux cas, nous ciblons plutôt l’Ile-de-France et les métropoles régionales.

En termes d’implantation géographique justement, la SC est principalement positionnée sur Paris (42 %) et sa région (24 %). A cela s’ajoutent 27 % en province et 7 % en Europe. Cette part de 7 % provient pour l’essentiel des SCPI. Il s’agit surtout d’immobilier de bureau en Allemagne et aux Pays-Bas, soit des actifs plutôt résilients dans la situation actuelle. D’une manière plus générale, nous privilégions les pays du Nord de la zone Euro.

« Les dernières semaines démontrent la capacité de résilience de la SC Tangram »

La crise liée au Coronavirus suscite de nombreuses questions quant à ses conséquences sur l’immobilier de rendement. Que peut-on anticiper à ce sujet concernant la performance de la SC Tangram pour l’année 2020 ?

Sandra Platt : La répartition actuelle du portefeuille déjà investi nous permet de générer de la performance, illustrée par la progression de la valeur liquidative depuis septembre 2019. Il convient d’ailleurs de rappeler que la SC Tangram est un support de capitalisation, et non de distribution. Les plus-values potentielles ont ainsi vocation à être cristallisées à la sortie, dans une perspective de long terme propre à l’investissement dans un support immobilier.

La crise sanitaire actuelle, qui devient progressivement une crise économique, intervient dans un marché immobilier qui était sain. Elle touchera prioritairement l’immobilier d’hôtellerie et de commerce, qui représentent pour nous des secteurs de diversification. La trajectoire de long terme de la SC Tangram n’est donc pas remise en cause. La valeur liquidative est impactée sur le court terme à l’évidence mais ce phénomène reste très peu significatif.

Nous maintenons une certaine prudence car les conséquences de cette crise sur les valeurs des actifs, qu’ils soient détenus via des SCPI ou des club-deals, risquent d'apparaître plus significativement à partir de juin. Néanmoins, les dernières semaines démontrent la capacité de résilience du support dans de telles circonstances. Nous restons convaincus qu’avec sa stratégie CORE/CORE+, le fonds est bien alloué et permettra de résister aux chocs actuels et à venir.


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Le gouvernement a mis en place la possibilité de suspendre temporairement les loyers pour les entreprises en difficulté. La SC Tangram est-elle affectée par cette mesure ?

Sandra Platt : A date, nous n’avons pas d’inquiétudes majeures à ce propos : notre portefeuille, principalement investi en bureaux, est plutôt composé d’actifs sous-jacents loués à de grandes signatures qui ne semblent pas de nature à être concernées par cette mesure.

Nous monitorons les demandes qui remontent auprès des sociétés de gestion et faisons preuve de vigilance à ce propos. Nous sommes dans une phase d’échanges et nous traitons chaque situation au cas par cas, afin de trouver des solutions équilibrées et optimales pour toutes les parties prenantes. A titre d’exemple, il peut s’agir de mesures d’étalement ou de report des loyers.

« Faire preuve d’agilité pour saisir les opportunités du moment »

La chute des valeurs des foncières cotées depuis le début de l’année est-elle de nature à pénaliser la performance de la SC Tangram ?

Sandra Platt : La poche financière du support est actuellement en phase de constitution. La SC Tangram a donc peu souffert car jusqu’à présent son seul investissement en immobilier coté se portait sur la foncière Selectirente (SOFIDY) qui a été impactée par un recul d’environ 10 %, là où la plupart des foncières de commerces subissent des chutes beaucoup plus importantes.

Cette différence s’explique par la structure capitalistique de Selectirente, qui se concentre sur un petit nombre d’investisseurs adoptant une perspective de long-terme, sur un modèle proche de ce que l’on retrouve dans les club-deals. La valeur subit donc moins de secousses de marché car ses investisseurs restent solidaires durant cette période baissière et maintiennent leur présence au capital.

En ce qui concerne la constitution de la poche Immobilier Coté, nous maintenons une stratégie très cadrée sur des trackers avec des sous-jacents immobiliers en ligne avec notre stratégie CORE/CORE+ et investis dans la zone Euro. Il en va de même pour les titres de foncières cotées à plus long terme car nous voulons écarter l’exposition à des valeurs trop fluctuantes.

Quelles sont ses perspectives d’évolution de la SC Tangram ? La crise est-elle de nature à faire évoluer sa stratégie d’investissement ?

Sandra Platt : La stratégie d’investissement n’a pas vocation à changer significativement avec la crise. Elle est prudente, ce qui convient à cette situation particulière.

En termes d’évolution, nous gardons toujours à l’esprit l’allocation cible à cinq ans de la SC quand nous investissons. Cela ne nous conduit pas à suivre une ligne droite dans cette direction pour autant. Nous avons un programme d’investissement en ligne avec cette cible mais nous faisons preuve d’agilité pour saisir les opportunités au bon moment. La forte collecte de la SC Tangram nous permet d’avoir les réserves suffisantes pour agir rapidement.

L’allocation cible de la SC Tangram à cinq ans

A un horizon de cinq ans, la SC Tangram vise à atteindre une allocation répartie comme telle :
  • 43 % de SCPI ;
  • 20 % de club-deals et investissements directs ;
  • 22 % de fonds d’investissement alternatifs (FIA) hors SCPI ;
  • 15 % d’immobilier côté.

Pour aller plus loin

La situation actuelle pousse au développement « à marche forcée » de solutions de télétravail dans les entreprises. Ce phénomène est-il de nature à faire bouger les lignes dans l’immobilier de bureau à plus long terme ? Quelle est votre analyse à ce sujet ?

Sandra Platt : La crise actuelle et le confinement mettent en avant ce sujet mais il a émergé bien avant la crise, avec le développement des notions de coworking ou de flex-office par exemple. Les professionnels de l’immobilier ont déjà intégré ces tendances dans leurs réflexions, en repensant le bureau pour répondre à ces nouvelles possibilités. Cette évolution n’est pas de nature à nous inquiéter quant à l’avenir de l’immobilier de bureau.

Au niveau d’Amundi Immobilier, nous ciblons majoritairement des immeubles récents (neufs ou restructurés) avec une volonté d’optimiser les consommations énergétiques. Les questions du nombre de mètre carré par salarié, de la consommation énergétique par occupant s’imbriquent dans cette logique d’optimisation de nos investissements dans l’immobilier de bureau.

La fiche d’identité de la SC Tangram

Fiche d'identité

  • Nom de la SC : Tangram
  • Société de gestion : Amundi Immobilier
  • Date de création : Septembre 2019
  • Actif Net Réévalué (au 31/12/2019) : 306 millions d’euros
  • Performance moyenne (évolution de la valeur liquidative) : 4,50 % en 2019
  • Valeur liquidative (au 31/12/2019) : 212,31 euros
  • Répartition sectorielle des investissements immobiliers (au 31/12/2019) : Bureaux (74 %), Commerces (19 %), Résidentiel (7 %)
  • Répartition géographique des investissements immobiliers (au 31/12/2019) : Paris (42 %), Province (27 %), Ile-de-France (24 %), Europe (7 %)
  • Taux d’occupation physique pondéré (au 31/12/2019) : 93,3 %

Important

L’investissement dans la SC Tangram est un investissement de long terme (plus de 8 ans) qui présente un risque de perte en capital et qui est soumis aux fluctuations des marchés financiers et immobiliers, à la hausse comme à la baisse. L’assureur s’engage sur le nombre d’Unités de Compte et non sur leur valeur qu’il ne garantit pas.

Tangram est autorisée à la commercialisation uniquement auprès d’investisseurs professionnels depuis le 24 juillet 2019. Tangram ne peut être souscrite que par des compagnies d’assurance, et ne peut donc être accessible par un assuré qu’au travers d’un contrat d’assurance-vie. Ce document à destination des compagnies d’assurance est donc à l’usage exclusif des assurés, souscripteurs d’une unité de compte ayant pour support Tangram au sein de leurs contrats d’assurance-vie. Ce document a été réalisé dans un but d’information uniquement et ne constitue pas une offre ou une sollicitation en vue de la souscription à ces produits ; l’investisseur étant seul juge de l’opportunité des opérations qu’il pourra être amené à conclure.

Les supports en unités de compte ne sont pas garantis en capital et sont soumis aux fluctuations des marchés à la hausse comme à la baisse. Tangram est un produit complexe présentant différents risques à prendre en compte. Retrouver l’ensemble des éléments relatifs aux risques dans le Document d’Informations Clés.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Tangram, société civile à capital variable dont le siège social est situé au 91-93 boulevard Pasteur – 75015 Paris, identifiée sous le numéro unique 833 542 806 RCS Paris, a été déclarée en tant que fonds d’investissement alternatif (« FIA ») auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) le 14 juin 2019 sous le numéro FDS64649 et autorisée à la commercialisation auprès d’investisseurs professionnels en France par l’AMF le 24 juillet 2019.

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